Qu’est-ce qu’une hypothèque au Canada ?

Une hypothèque est un prêt servant à acheter une propriété, garanti par la propriété elle-même. Vous la remboursez sur une période d’amortissement, le plus souvent de 25 ans, par des versements réguliers de capital et d’intérêts. Un amortissement de 30 ans est aussi offert pour les hypothèques non assurées et, depuis décembre 2024, sur les hypothèques assurées, aux premiers acheteurs et aux acheteurs de logements neufs. Par ailleurs, vous vous engagez pour un terme hypothécaire, soit la durée de votre contrat de taux actuel, qui va de six mois à dix ans. À la fin du terme, vous pouvez renouveler, refinancer ou changer de prêteur.

Les taux présentés sur cette page s’appliquent aux hypothèques résidentielles « prime » : des propriétés occupées par leur propriétaire, achetées par des emprunteurs ayant un bon crédit (généralement une cote d’environ 700 ou plus) et un revenu vérifié, et financées par des banques, des caisses populaires ou des sociétés de financement hypothécaire. Ce sont les taux les plus bas du marché.

Le montant de votre mise de fonds détermine à la fois vos options et votre taux. La mise de fonds minimale est de 5 % sur les premiers 500 000 $ du prix et de 10 % sur la portion de 500 000 $ à 1,5 million de dollars. Si vous versez moins de 20 %, vous devez souscrire une assurance prêt hypothécaire, offerte uniquement pour les propriétés occupées par leur propriétaire dont le prix est inférieur à 1,5 million de dollars. Contre toute attente, ces hypothèques assurées ont les taux les plus bas, car l’assureur couvre le risque du prêteur : une mise de fonds plus petite peut donc donner un taux plus bas qu’une hypothèque non assurée avec 20 % ou plus. L’assurance classe les hypothèques en paliers de taux qui augmentent des hypothèques assurées aux hypothèques assurables, puis non assurables, à mesure que le prêteur assume plus de risque.

Votre taux dépend aussi du contexte général des taux d’intérêt. Les taux hypothécaires fixes évoluent généralement avec les rendements des obligations du gouvernement, tandis que les taux variables sont liés aux taux préférentiels des prêteurs, qui varient habituellement en fonction des changements du taux directeur de la Banque du Canada. Le taux fixe de 5 ans est traditionnellement l’option la plus populaire au Canada, mais les termes plus courts ont gagné en popularité entre 2023 et 2025, car les emprunteurs s’attendaient à une baisse des taux. En 2026, les termes plus courts demeurent populaires, car leurs taux sont plus concurrentiels.

Les principaux facteurs qui influencent le taux hypothécaire qu’un emprunteur obtient au Canada sont — la conjoncture économique, le profil de l’emprunteur, le type d’hypothèque, le choix d’un taux fixe ou variable, la durée du terme, la période d’amortissement et l’emplacement de la propriété. Ces facteurs et leurs effets sur les taux hypothécaires sont expliqués ci-dessous.

Facteurs économiques

Les taux hypothécaires (variables et fixes) offerts au Canada sont influencés par l’environnement économique. Voici les principaux facteurs et leurs effets.

Taux préférentiel pour les hypothèques à taux variable

• Chaque banque a son propre taux préférentiel, établi en fonction du taux directeur de la Banque du Canada et utilisé pour déterminer les taux d’intérêt variables.
• Selon la plus récente mise à jour au 17 octobre 2026, le taux préférentiel au Canada est de 4.45%.
• Les taux hypothécaires variables évoluent généralement au même rythme que les variations du taux préférentiel.

Rendements obligataires pour les hypothèques à taux fixe

• Les rendements des obligations canadiennes de durée comparable, ainsi que le contexte économique global, influencent les taux hypothécaires fixes au Canada.
• Lorsque les rendements obligataires augmentent, les taux hypothécaires fixes peuvent augmenter, mais l’écart entre les deux peut varier en tout temps.
• Presque chaque fois que les rendements obligataires baissent de façon marquée, les taux hypothécaires ont tendance à diminuer.

Conditions économiques

• Lorsque l’économie se porte bien, les taux ont tendance à augmenter.
• En période de ralentissement économique, les taux baissent souvent pour encourager l’emprunt et stimuler l’économie.
• Si un ralentissement est anticipé, un terme plus court ou une hypothèque à taux variable peut profiter d’éventuelles baisses de taux.

Type d’emprunteur

Au Canada, les taux hypothécaires peuvent varier considérablement selon la solvabilité de l’emprunteur. Les emprunteurs « prime » — avec une cote de crédit élevée, un solide historique de crédit et un revenu stable — ont accès aux taux les plus bas. Les emprunteurs Alt-A, notamment les travailleurs autonomes au revenu variable, les emprunteurs ayant un mauvais dossier de crédit et ceux qui se tournent vers des prêteurs privés, font généralement face à des taux plus élevés. Le tableau ci-dessous peut vous aider à comprendre comment les prêteurs catégorisent les emprunteurs et les taux qui leur sont offerts.

Type d’hypothèque

Taux hypothécaires selon le type d’hypothèque

Taux fixe ou taux variable

Au Canada, les emprunteurs peuvent choisir une hypothèque à taux fixe ou à taux variable, selon leur tolérance au risque. Le taux peut varier au moment de contracter l’hypothèque et, dans le cas d’une hypothèque à taux variable, il peut aussi changer pendant le terme.

Hypothèque à taux fixe

• Le taux d’intérêt demeure constant pendant toute la durée du terme.
• Elle offre de la stabilité grâce à des paiements hypothécaires prévisibles.
• Elle est généralement offerte avec des termes de 6 mois, 1 an, 2 ans, 3 ans, 4 ans, 5 ans, 7 ans et 10 ans.

Hypothèque à taux variable

• Le taux d’intérêt peut fluctuer en fonction des variations du taux préférentiel pendant le terme.
• Dans le cas des hypothèques à taux variable à paiements fixes, le montant du paiement reste le même, mais la portion consacrée aux intérêts peut augmenter ou diminuer selon l’évolution du taux préférentiel.
• Pour les hypothèques à taux variable ajustable (ARM), les paiements changent lorsque le taux préférentiel change. Cela peut générer des économies si les taux baissent, mais aussi des paiements plus élevés si les taux augmentent.
• Les hypothèques à taux variable (paiements fixes) et les hypothèques à taux variable ajustable offrent de la flexibilité, mais comportent une part d’incertitude, puisque le taux peut influencer le montant payé au fil du temps.
• Historiquement, les hypothèques à taux variable ont souvent coûté moins cher que les hypothèques à taux fixe à long terme, ce qui pouvait entraîner des économies pour les emprunteurs. Toutefois, ce n’est pas ce qu’on a observé récemment.

Durée du terme hypothécaire

Au Canada, les hypothèques dont le terme est de 3 ans ou plus sont les plus courantes. En date de novembre 2025, les hypothèques à taux fixe d’une durée de 5 ans ou plus représentaient 24 % de l’ensemble des soldes hypothécaires à taux fixe en cours au Canada, tandis que celles d’une durée de 3 à 5 ans représentaient 34 %. Toutefois, les hypothèques au Canada peuvent avoir un terme aussi court que 6 mois et aussi long que 10 ans.

Le terme que vous choisissez aura un impact sur votre taux hypothécaire. Les taux fixes sont établis en ajoutant une prime de risque (et une marge bénéficiaire) au rendement d’obligations de durée comparable. Les hypothèques à court terme présentent généralement moins de risque pour le prêteur si les taux augmentent dans l’avenir que les hypothèques à plus long terme, mais surtout, elles laissent moins de temps au prêteur pour profiter de sa marge. C’est pourquoi les prêteurs facturent souvent des marges nettement plus élevées sur les hypothèques à court terme (1 à 2 ans) et à long terme (7 à 10 ans), ce qui rend les termes de durée moyenne (3 à 5 ans) les plus concurrentiels. Les hypothèques à plus long terme affichent souvent des taux plus élevés en raison d’une concurrence plus faible et d’un risque de taux d’intérêt plus élevé. Cela peut toutefois ne pas être vrai dans certaines conditions économiques.

Hypothèques à court terme (6 mois à 2 ans)

• Peuvent s’accompagner de taux d’intérêt plus élevés que les termes plus longs, puisque les prêteurs exigent souvent une marge plus élevée sur un terme court que sur un prêt de plus longue durée.
• Conviennent aux emprunteurs qui s’attendent à une baisse des taux d’intérêt ou qui prévoient vendre la propriété à court terme.

Hypothèques à moyen terme (3 à 5 ans)

• Offrent un équilibre entre la stabilité et la flexibilité d’un engagement plus court par rapport aux options à long terme.
• La concurrence entre les prêteurs hypothécaires au Canada est généralement la plus forte pour les hypothèques à taux fixe de 5 ans et de 3 ans, en raison de leur popularité, ce qui contribue à maintenir ces taux plus bas.

Hypothèques à long terme (plus de 5 ans)

• Affichent généralement des taux d’intérêt plus élevés en raison du risque accru pour les prêteurs sur une période prolongée.
• Offrent une stabilité à long terme et des paiements prévisibles, ce qui convient aux emprunteurs plus prudents.
• Conviennent aux emprunteurs qui prévoient rester longtemps dans la propriété et qui souhaitent verrouiller le taux actuel pour se protéger contre d’éventuelles hausses futures.

À la fin de chaque terme, vous avez trois options principales :

1. Renouveler avec votre prêteur actuel : En signant un nouveau terme avec votre prêteur actuel, vos paiements hypothécaires et votre taux d’intérêt peuvent changer, mais votre prêteur pourrait ne pas réévaluer votre cote de crédit ni vos ratios d’endettement.
2. Changer de prêteur : Si vous transférez votre hypothèque à un autre prêteur au renouvellement, le nouveau prêteur réévaluera votre demande. Les transferts directs admissibles d’hypothèques non assurées entre prêteurs sous réglementation fédérale sont exemptés du test de résistance hypothécaire prescrit, à condition que le montant du prêt et la période d’amortissement restante ne soient pas augmentés.
3. Refinancer : Le refinancement consiste à signer une nouvelle entente hypothécaire, possiblement à un taux différent ou auprès d’un autre prêteur. Cela remplace votre hypothèque actuelle par une nouvelle et vous permet de modifier les modalités et conditions. Le refinancement exige de passer le test de résistance et peut vous permettre d’emprunter davantage en utilisant la valeur nette de votre propriété.

Période d’amortissement

La période d’amortissement correspond à la durée totale nécessaire pour rembourser entièrement votre hypothèque. Au Canada, la période d’amortissement standard est de 25 ans; toutefois, certains prêteurs offrent des périodes d’amortissement allant jusqu’à 40 ans . Les prêteurs ont tendance à offrir des taux plus bas pour une période d’amortissement de 25 ans ou moins que pour des périodes plus longues, car un amortissement plus long rend généralement l’hypothèque non assurable et augmente son coût de financement. Vous paierez aussi beaucoup plus d’intérêts avec une période d’amortissement plus longue. En contrepartie, vos paiements hypothécaires réguliers seront plus élevés avec une période d’amortissement plus courte.

Emplacement et type de propriété

Les taux hypothécaires offerts peuvent varier selon l’emplacement de la propriété au Canada et selon le niveau de concurrence sur le marché. Certaines lois, réglementations et exigences de permis liées aux hypothèques relèvent des provinces. Ainsi, certains prêteurs sont actifs dans certaines provinces, mais pas partout. Un même prêteur peut aussi offrir des taux différents d’une province à l’autre. De plus, les prêteurs peuvent proposer de meilleurs taux et être plus enclins à négocier avec les acheteurs dans les grandes villes, puisque les marchés immobiliers y sont plus liquides et que les pertes potentielles du prêteur en cas de défaut de paiement sont généralement plus faibles.

Certains prêteurs peuvent également offrir des taux différents selon le type de propriété, comme une maison unifamiliale détachée ou un condo. Les taux hypothécaires pour les condos peuvent être légèrement plus élevés que pour les maisons unifamiliales, puisque leurs prix ont tendance à être plus volatils et qu’ils sont donc perçus comme un peu plus risqués.

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devez payer une assurance prêt hypothécaire auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ou d’un autre assureur hypothécaire, comme Sagen ou Canada Guaranty. Cette prime unique est payée au départ et dépend de la taille de votre mise de fonds : plus la mise de fonds est faible, plus la prime est élevée.

Source : Coûts de l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL.

Les courtiers hypothécaires peuvent être très utiles pour vous aider à naviguer dans un marché hypothécaire complexe.

Un courtier hypothécaire est un professionnel titulaire d’un permis qui agit comme intermédiaire entre vous et des prêteurs potentiels. Il est censé évaluer votre situation financière et travailler pour vous trouver le meilleur produit hypothécaire et le meilleur taux disponibles. Pour les hypothèques « prime », les courtiers sont généralement rémunérés par le prêteur sous forme de commission (par exemple, des honoraires de recommandation d’environ 1 %), ce qui signifie qu’il n’y a habituellement aucun coût direct pour vous. Toutefois, certains (présentés dans notre tableau) acceptent une rémunération beaucoup plus faible afin de réduire les taux. Pour les hypothèques privées, la commission du courtier est généralement payée par l’emprunteur. Lorsqu’il y a des frais, votre courtier a l’obligation de vous les divulguer.

Les courtiers ont accès à un vaste éventail de prêteurs et de produits, et peuvent souvent obtenir de meilleurs taux que ceux que vous pourriez trouver par vous-même. Ils s’occupent aussi d’une grande partie de la paperasse, ce qui rend le processus plus simple.

Recherchez un courtier qui a une bonne réputation, de l’expérience et un réseau de prêteurs bien développé. Demandez des références, comparez les plus bas taux hypothécaires affichés sur cette page et lisez des avis afin de trouver un courtier fiable. Vérifiez aussi l’inscription du courtier auprès de l’organisme de réglementation provincial. Par exemple, en Ontario, les courtiers hypothécaires sont encadrés par la FSRA (Financial Services Regulatory Authority of Ontario).

Naviguer dans le monde des hypothèques peut être complexe. Voici quelques questions courantes et leurs réponses.

Quel prêteur offre les meilleurs taux hypothécaires au Canada?

Il n’existe pas de prêteur qui offre constamment les meilleurs taux hypothécaires au Canada. Cela dit, on constate souvent que les petits prêteurs ou les prêteurs monolignes qui travaillent par l’entremise de courtiers hypothécaires affichent des taux plus bas afin d’attirer des emprunteurs. De plus, certains courtiers, comme Butler Mortgage, utilisent une partie de leur rémunération pour réduire le taux qu’ils offrent. Cela signifie que les taux hypothécaires les plus bas proviennent fréquemment d’un courtier hypothécaire. Présentement, le meilleur taux hypothécaire au Canada pour une hypothèque à taux fixe sur 5 ans est offert par Frank Mortgage, à 4.34%. Les taux les plus bas s’appliquent aux hypothèques assurées.

Comment obtenir un meilleur taux hypothécaire?

Voici des éléments qui peuvent vous donner accès à de meilleurs taux hypothécaires :

• 1) Une cote de crédit supérieure à 700,
• 2) Soit l’achat d’une assurance prêt hypothécaire (obligatoire si la mise de fonds est inférieure à 20 %), soit une mise de fonds supérieure à 35 % pour une hypothèque non assurée, et
• 3) Magasiner en comparant les taux offerts par différents prêteurs et courtiers hypothécaires ainsi que sur des sites de comparaison comme WOWA.

Les meilleurs taux hypothécaires au Canada sont accordés aux « emprunteurs prime » par les prêteurs de type A, comme les banques et les caisses populaires. Les emprunteurs prime ont une cote de crédit supérieure à 700 et un revenu stable et documenté. Si votre cote de crédit est inférieure à 700, vous devriez l’améliorer pour être admissible aux taux les plus bas. Un autre seuil important est 600, qui correspond à la cote minimale pour être admissible à une hypothèque assurée. Les taux des hypothèques assurées sont généralement les meilleurs, car le prêteur est protégé contre les pertes. Par exemple, le plus bas taux assuré sur 5 ans aujourd’hui est de 4.34%, comparativement au plus bas taux non assurable sur 5 ans, qui est de 4.64%.

Il existe aussi des taux pour les hypothèques assurables, qui sont légèrement plus élevés que les taux assurés, mais tout de même plus bas que les taux non assurables. Avec une hypothèque assurable, l’emprunteur respecte les critères d’une hypothèque assurée (par exemple, un emprunteur prime qui achète une propriété de moins de 1 M$), mais il a versé une mise de fonds de 20 % ou plus. Dans ce cas, l’emprunteur n’a pas à payer l’assurance prêt hypothécaire. Toutefois, le prêteur peut tout de même assurer l’hypothèque, ce qui lui permet d’offrir un meilleur taux.

Travailler avec un courtier hypothécaire peut aussi aider à obtenir un meilleur taux au Canada. Les courtiers comparent les taux entre plusieurs prêteurs, négocient en votre nom et peuvent parfois bénéficier de rabais de volume auprès des prêteurs. Nous affichons certains des meilleurs dans le tableau de taux hypothécaires en haut de cette page afin de faciliter la comparaison. De plus, certains courtiers peuvent réduire les taux, c’est-à- dire renoncer à une partie de leur commission pour vous obtenir un taux plus bas. Cela peut vous donner accès à des taux plus avantageux que ceux offerts directement par les prêteurs.

À quelle fréquence les taux hypothécaires changent-ils?

Les prêteurs hypothécaires au Canada mettent généralement à jour leurs taux tous les quelques jours. Les taux hypothécaires fixes sont basés sur les rendements obligataires, et les prêteurs les ajustent habituellement seulement lorsqu’il y a des variations importantes des rendements. Les taux hypothécaires variables sont surtout influencés par le taux directeur de la Banque du Canada, qui peut changer lors de huit dates de décision préétablies durant l’année, sauf circonstances exceptionnelles comme la pandémie de COVID-19. Cela dit, les banques peuvent aussi ajuster légèrement les taux variables indépendamment des annonces de la Banque du Canada, notamment pour attirer plus (ou moins) de clients.

Même si les taux hypothécaires fluctuent et peuvent changer en tout temps, ils ne varient pas aussi souvent que les cours des actions. Cela s’explique en grande partie par la nature du financement hypothécaire.

Contrairement aux actions, qui réagissent immédiatement au sentiment du marché ou aux nouvelles pendant les heures de négociation, les taux hypothécaires sont influencés par des facteurs économiques plus larges, au Canada comme à l’international. Cela comprend les rendements obligataires, les attentes d’inflation et les politiques des banques centrales, comme les changements de taux d’intérêt de la Banque du Canada. Les prêteurs ont besoin de temps pour évaluer le risque, les conditions du marché et leur propre coût d’emprunt avant d’ajuster leurs taux, ce qui entraîne moins de changements sur de courtes périodes. Par exemple, si le rendement obligataire monte ou baisse, il doit souvent se maintenir à ce niveau pendant un certain temps avant que les banques soient à l’aise de modifier leurs taux.

Ainsi, même si les taux hypothécaires ne changent pas à chaque minute, ils demeurent exposés aux fluctuations du marché et peuvent être ajustés plusieurs fois par semaine par les prêteurs. Pour que les changements soient bien reflétés dans les taux que nous affichons, et afin de présenter les taux les plus récents provenant d’un grand nombre de prêteurs, les taux hypothécaires au Canada sur cette page sont mis à jour trois fois par jour : le matin, l’après-midi et le soir.