Taux hypothécaires au Canada.

Il existe différents types de taux d'intérêt hypothécaires au Canada : les taux d'intérêt fixes, les taux d'intérêt variables ou une combinaison hybride des deux. Ces options de taux hypothécaires auront une incidence sur l'évolution de votre taux d'intérêt au fil du temps. Votre taux hypothécaire sera également affecté par certains facteurs que votre prêteur hypothécaire examinera.

La durée la plus courante des prêts hypothécaires est de 5 ans, représentant 49 % de tous les prêts hypothécaires en 2020, mais la durée des prêts hypothécaires peut être aussi courte que 6 mois ou aussi longue que 10 ans. La durée (aussi appelée "le terme") est la durée de validité de votre contrat hypothécaire. Une fois la durée de votre prêt hypothécaire terminée, vous pouvez renouveler votre prêt hypothécaire ou refinancer votre prêt hypothécaire. Un nouveau taux hypothécaire devra également être renégocié à la fin du terme.

La durée du prêt que vous choisissez affectera votre taux hypothécaire. En général, les hypothèques à court terme auront un taux hypothécaire inférieur, tandis que les hypothèques à plus long terme auront un taux hypothécaire plus élevé. De nombreux prêteurs hypothécaires canadiens offrent des taux hypothécaires spéciaux et attrayants pour les prêts hypothécaires de 5 ans en raison de la popularité de cette durée de prêt et de la concurrence entre les prêteurs. En 2020, un document de travail de la Banque du Canada a révélé que 80 % de tous les prêts hypothécaires au Canada étaient des prêts hypothécaires à court terme, avec des durées allant de 2 à 5 ans.

Les hypothèques à court terme arborent des taux hypothécaires plus bas puisque l'emprunteur devra renouveler son hypothèque plus souvent. Avoir une hypothèque à court terme signifie généralement avoir une hypothèque d'une durée de 6 mois à 3 ans. Le renouvellement signifie souvent que leur taux hypothécaire sera renégocié plusieurs fois et suivra ainsi les taux actuels du marché de plus près. Par exemple, considérons une hypothèque sur an et une hypothèque sur 10 ans. Si les taux d'intérêt augmentent dans un an, l'hypothèque sur an devra être renouvelée à un taux hypothécaire plus élevé, tandis que l'hypothèque sur 10 ans continuera d'avoir le même taux hypothécaire pendant neuf ans de plus. Les emprunteurs seront plus exposés aux variations des taux d'intérêt à court terme, ce qui signifie moins de certitude, cependant, les taux des hypothèques à court terme sont souvent plus bas.

Les hypothèques à long terme, allant jusqu'à 10 ans, offrent une plus grande tranquillité d'esprit, car leur taux hypothécaire sera bloqué pendant une plus longue période. Vous n'aurez pas à vous soucier des changements de taux d'intérêt dans un proche avenir ou encore des renouvellements de prêts hypothécaires aussi souvent. Une hypothèque à long terme permet aux emprunteurs de bloquer un taux hypothécaire aujourd'hui s'ils estiment que les taux d'intérêt augmenteront à l'avenir. Le blocage de votre taux hypothécaire sur une période plus longue signifie que votre prêteur hypothécaire voudra exiger un taux hypothécaire plus élevé en retour.

Cependant, tout comme une hypothèque à court terme présente un risque de hausse des taux hypothécaires, une hypothèque à long terme présente un risque de baisse des taux hypothécaires. Par exemple, une hypothèque sur 10 ans signée aujourd'hui ne pourra pas profiter d'un taux hypothécaire plus bas si les taux d'intérêt baissent dans les deux prochaines années.

Il y a d'autres considérations à prendre en compte pour la durée de votre prêt hypothécaire en plus du taux hypothécaire. La rupture de votre hypothèque, qui se produit lorsque vous vendez votre maison et déménagez ou renégociez votre hypothèque avant la fin du terme, entraînera des pénalités de remboursement anticipé importantes. Vous pourrez éviter les pénalités hypothécaires si vous attendez la fin de votre mandat. Une hypothèque à court terme serait plus appropriée si vous envisagez de vendre votre maison bientôt ou de refinancer votre hypothèque.

Il est également possible que les taux hypothécaires n'évoluent pas dans la direction prévue, ou qu'ils n'évoluent pas autant que vous le pensiez. Par exemple, un taux hypothécaire fixe sur 10 ans pourrait être de 5 % tandis qu'un taux hypothécaire fixe sur 5 ans pourrait être de 3 %.

Si les taux d'intérêt restent les mêmes pendant les dix prochaines années, vous paierez un taux hypothécaire de 5 % alors que vous auriez pu avoir un taux hypothécaire de 3 % pour deux mandats de 5 ans.

Si les taux d'intérêt augmentent de 2 %, alors que la première hypothèque sur 5 ans a un taux de 3 % et la deuxième hypothèque de 5 ans a un taux de 5 %, vous serez toujours moins bien loti avec une hypothèque de 10 ans, car vous aurez payé le taux de 5 % pendant les cinq premières années au lieu de 3 %.

Les taux hypothécaires devront augmenter considérablement sur une durée de 10 ans afin d'atteindre le seuil de rentabilité par rapport aux options à plus court terme.

À la fin de chaque terme, vous avez la possibilité de renouveler ou de refinancer votre prêt hypothécaire.

• Le renouvellement de votre prêt hypothécaire implique la signature d'un autre terme avec votre prêteur actuel. Votre paiement mensuel et le taux d'intérêt hypothécaire peuvent changer.
• Le refinancement de votre hypothèque implique la signature d'un nouveau contrat à terme, éventuellement avec un taux ou un prêteur différent. Le refinancement vous permet de profiter de taux hypothécaires plus bas ou de meilleures options non offertes par votre prêteur actuel. Vous pouvez également emprunter plus d'argent en utilisant la valeur nette de votre maison et en la recevant en espèces.

Votre prêteur hypothécaire pourrait ne pas réévaluer votre cote de crédit ou vos ratios de service de la dette si vous renouvelez chez le même prêteur. Si vous changez de prêteur, vous devrez être réévalué et vous devrez peut-être réussir le test de résistance hypothécaire.

Le fait d'avoir un taux fixe signifie que votre taux hypothécaire ne changera pas jusqu'à la fin de la durée de votre hypothèque. Vous pouvez choisir d'obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe pour une durée à long terme si vous pensez que les taux augmenteront bientôt, ou pour une durée à court terme si vous pensez que les taux resteront les mêmes ou diminueront. Le prêt hypothécaire à taux fixe sur 5 ans est le type de prêt hypothécaire le plus populaire au Canada.

Par contre, un taux hypothécaire variable peut changer à tout moment. Vos versements hypothécaires resteront les mêmes, mais ce qui change, c'est le pourcentage de votre versement qui sert à rembourser le capital de l'hypothèque. Si les taux baissent, une plus grande partie de vos mensualités sera affectée à votre capital. Cela signifie que si les taux d'intérêt baissent, vous pourrez rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement grâce à un taux variable.

Si les taux d'intérêt augmentent, une plus grande partie de vos mensualités sera affectée à vos intérêts hypothécaires. Le montant de votre paiement mensuel est fixe pour la durée de votre mandat, vous n'aurez donc pas à payer plus d'argent si les taux augmentent. Cependant, vos versements hypothécaires doivent être suffisants pour couvrir au moins vos frais d'intérêt mensuels. Si les taux d'intérêt augmentent considérablement, lorsque votre versement hypothécaire ne couvre plus les frais d'intérêt, le montant de votre versement hypothécaire devra alors être augmenté.

Si vous comparez un taux variable et un taux fixe au même moment, un taux variable sera presque toujours inférieur à un taux fixe. Tout comme un prêt hypothécaire à long terme aura un taux plus élevé par rapport à un prêt hypothécaire à court terme, les emprunteurs paieront une prime pour immobiliser un taux fixe.

Historiquement, les taux variables ont obtenu de meilleurs résultats que les taux fixes, comme le révèle une étude réalisée en 2001 par le Centre de Décisions en Finances et Assurances Individuelles. En effet, les taux d'intérêt ont généralement baissé au cours des dernières décennies, ce qui signifie que les emprunteurs à taux hypothécaire variable auraient bénéficié d'une baisse des taux d'intérêt.

Dans le contexte actuel de faibles taux d'intérêt, il n'est pas certain que les taux d'intérêt puissent continuer à baisser. Bien que l'accent puisse être mis sur la direction du changement, vous devez également faire attention à l'ampleur des changements de taux d'intérêt.

Étant donné que les taux variables sont souvent déjà réduits par rapport aux taux fixes, les taux variables seraient un meilleur choix si les taux d'intérêt ne bougent pas du tout. Les taux variables pourraient encore être un meilleur choix si les taux d'intérêt n'augmentent que légèrement et plus tard dans la durée de votre prêt hypothécaire.

Un taux hypothécaire fixe serait préférable si vous pensez que les taux d'intérêt augmenteront considérablement dans un proche avenir. De nombreux emprunteurs accordent également de l'importance à la tranquillité d'esprit qu'offre un taux hypothécaire fixe. Le taux hypothécaire légèrement plus élevé pourrait être intéressant en échange de ne pas avoir à se soucier des fluctuations des taux d'intérêt.

Le taux préférentiel est un taux d'intérêt fixé individuellement par les banques canadiennes et utilisé pour leurs propres produits de prêt. Les taux hypothécaires variables seront tarifés avec une prime ou un escompte par rapport au taux préférentiel de la banque. Votre prime ou remise par rapport au taux préférentiel restera la même.

Si votre hypothèque variable avait un taux qui représentait une réduction de 0,5 % par rapport au taux préférentiel, alors votre taux hypothécaire variable suivra le taux préférentiel de la banque avec une réduction de 0,5 %. Si le taux préférentiel de la banque était de 2,45 %, votre taux hypothécaire variable sera de 1,95 %. Si le taux préférentiel augmente à 2,8 %, votre taux hypothécaire variable sera désormais de 2,30 %.

La marge entre votre taux hypothécaire variable et le taux préférentiel de la banque dépendra de votre solvabilité. Les emprunteurs à faible risque pourront obtenir un rabais plus important (ou une prime plus faible) par rapport au taux préférentiel, tandis que les emprunteurs à haut risque obtiendront un rabais plus faible (ou une prime plus élevée) par rapport au taux préférentiel.

Les taux préférentiels sont fixés par les banques individuelles. Par exemple, RBC établit le taux préférentiel RBC (Royal Bank Prime), qui est ensuite utilisé pour les prêts hypothécaires à taux variable RBC.

La Banque du Canada ne fixe pas le taux préférentiel ni les taux hypothécaires, mais elle influe indirectement sur les taux hypothécaires par le biais de son taux directeur. Le taux préférentiel suit les variations du taux d'intérêt directeur de la Banque du Canada, également appelé taux du financement à un jour. Si la Banque du Canada augmente son taux directeur, les banques augmenteront à leur tour leur taux préférentiel. Cela entraînera alors une augmentation des taux hypothécaires variables.

L'assurabilité de votre prêt hypothécaire aura une incidence sur votre taux hypothécaire. Les prêts hypothécaires assurés sont ceux qui bénéficient d'une assurance prêt hypothécaire de la SCHL ou d'une assurance prêt privée de Canada Guaranty ou de Sagen. L'emprunteur paiera les primes d'assurance prêt hypothécaire.

Étant donné que le prêteur n'a aucun risque, il offrira les taux hypothécaires les plus bas pour les prêts hypothécaires assurés. Les taux hypothécaires que vous voyez annoncés en ligne ne concernent souvent que les prêts hypothécaires assurés à ratio élevé, c'est-à-dire les prêts hypothécaires avec une mise de fonds inférieure à 20 %. Les prêts hypothécaires assurés devront satisfaire aux exigences hypothécaires de la SCHL.

Avec les prêts hypothécaires assurables, l'emprunteur ne paiera pas d'assurance prêt hypothécaire. L'hypothèque ne sera pas non plus assurée individuellement. Au lieu de cela, le prêteur peut choisir d'assurer en bloc son portefeuille de prêts hypothécaires assurables et de payer lui-même cette assurance.

Cela signifie pour vous que le coût de l'assurance prêt hypothécaire n'est pas directement payé par vous si l'assurance prêt hypothécaire n'est pas requise. Les hypothèques assurables devront répondre aux mêmes exigences qu'une hypothèque assurée, mais la seule différence est qu'une hypothèque assurable devra avoir une mise de fonds d'au moins 20 %. Les taux hypothécaires assurables sont également légèrement plus élevés que les taux hypothécaires assurés.

Les hypothèques non assurables sont toutes les autres hypothèques qui ne peuvent pas être assurées. Cela peut être dû au fait que la période d'amortissement est trop longue, que la cote de crédit de l'emprunteur est trop faible ou que son niveau d'endettement est trop élevé. Les prêts hypothécaires non assurables auront des taux hypothécaires plus élevés que les prêts hypothécaires assurés et assurables.

Une hypothèque assurable peut avoir un taux hypothécaire d'environ 20 points de base (0,20 %) ajouté à un taux hypothécaire assuré. Les taux hypothécaires non assurables auront environ 25 à 35 points de base (0,25 à 0,35%) ajoutés aux taux hypothécaires assurés.

Taux hypothécaires par admissibilité à l'assurance

Votre mise de fonds réduira le ratio prêt-valeur (RPV) de votre prêt hypothécaire. Par exemple, un acompte de 20 % se traduira par un RTV de 80 %. Une mise de fonds hypothécaire plus élevée signifie que vous emprunterez moins par rapport au prix de votre maison, ce qui entraînera naturellement moins d'intérêts hypothécaires à payer. Vous pourrez également probablement recevoir un taux hypothécaire légèrement inférieur si vous effectuez une mise de fonds importante, car le risque est inférieur à celui d'un prêt hypothécaire avec une petite mise de fonds.

Cependant, ce risque de défaut est éliminé si vous versez un acompte dans une certaine fourchette, notamment entre 5% et 20%. Faire une mise de fonds inférieure à 20 % en fait un prêt hypothécaire à ratio élevé, qui est requis pour avoir une assurance prêt hypothécaire. Cela peut ajouter de 2,80 % à 4,00 % du montant de votre prêt hypothécaire aux primes d'assurance prêt hypothécaire. Il y a aussi souvent une différence entre les taux hypothécaires assurés et non assurés. Comme le prêt hypothécaire est assuré contre les pertes, votre prêteur hypothécaire est plus disposé à offrir un taux hypothécaire inférieur.

Dans la plupart des cas, un prêt hypothécaire assuré à ratio élevé aura un taux hypothécaire inférieur à celui d'un prêt hypothécaire à ratio faible avec une mise de fonds supérieure à 20%. Pourquoi s'embêter à épargner pour une mise de fonds importante si vous pouvez faire une petite mise de fonds et obtenir un taux hypothécaire encore plus bas? La réponse réside dans le coût de l’assurance prêt hypothécaire, qui n’est pas gratuite.

Les primes d'assurance de la SCHL peuvent ajouter des milliers de dollars au coût de votre prêt hypothécaire. Le coût de cette assurance prêt hypothécaire devra soit être payé d'avance, soit être ajouté au solde du capital de votre prêt hypothécaire. L'ajout du coût de l'assurance prêt hypothécaire à votre capital signifie que vous paierez des intérêts sur l'assurance au fil du temps, ce qui augmentera le coût de votre prêt hypothécaire. La prime d'assurance de la SCHL dépendra du montant de votre mise de fonds.

Primes d'assurance de la SCHL

Source: Coûts de l'assurance prêt hypothécaire SCHL

Vous pouvez éviter de payer pour l'assurance prêt hypothécaire en versant une mise de fonds de 20 % ou plus. Cela équivaudrait à un RPV (LTV) de 80 %. Une mise de fonds de 35 % ou plus (ce qui correspondrait à un RTV de 65 % ou moins) peut également vous donner accès à des taux hypothécaires plus bas.

Par exemple, une mise de fonds de 5 % peut vous donner un taux hypothécaire de 2 %, mais vous devrez payer une assurance prêt hypothécaire. Une mise de fonds de 20 % peut avoir un taux hypothécaire de 2,4 %, et une mise de fonds de 35 % peut avoir un taux hypothécaire de 2,15 %. Les prêts hypothécaires assurés peuvent avoir un taux hypothécaire légèrement inférieur, mais la différence est inversée lorsque vous ajoutez les frais d'assurance prêt hypothécaire que l'emprunteur paie.

Examinons le coût mensuel d'une maison de 500 000 $ avec une durée fixe de 5 ans, un amortissement de 25 ans et des paiements mensuels.

Pour voir la différence plus clairement, examinons la différence entre une mise de fonds de 19 % pour un prêt hypothécaire assuré et une mise de fonds de 20 % pour un prêt hypothécaire non assuré.

Dans cet exemple, à ces taux d'intérêt fictifs, il y a peu de différence entre faire un acompte de 19 % pour un prêt hypothécaire assuré ou un acompte de 20 % pour le rendre non assuré. Les primes de la SCHL ajoutées compensent la différence des taux d'intérêt hypothécaires. Si la différence entre les taux hypothécaires était moindre, un prêt hypothécaire non assuré aurait été préférable.

Cependant, si vous avez les moyens de faire une mise de fonds importante, le total de vos intérêts payés et vos versements hypothécaires mensuels seront beaucoup moins élevés.

Avoir une mauvaise cote de crédit ne fera pas seulement augmenter les taux hypothécaires, mais cela peut également vous rendre inéligible à certains prêts hypothécaires. Les règles hypothécaires de la SCHL exigent que les emprunteurs de prêts hypothécaires assurés à ratio élevé aient une cote de crédit d'au moins 600. Si votre cote de crédit est inférieure à 600, vous ne pourrez pas obtenir de prêt hypothécaire assuré.

En règle générale, la cote de crédit minimale pour une hypothèque d'une grande banque est de 600. Les emprunteurs ayant une mauvaise cote de crédit devront généralement obtenir une hypothèque auprès d'un prêteur hypothécaire privé ou de prêteurs B, qui sont des prêteurs non traditionnels qui ont des exigences moins strictes. Vous devrez avoir une mise de fonds supérieure à 20 % pour un prêt hypothécaire B ou un prêt hypothécaire privé. Les taux hypothécaires privés sont également assez élevés par rapport à un prêt hypothécaire d'une banque. Cependant, les prêteurs B peuvent toujours offrir des taux compétitifs. Par exemple, les taux hypothécaires des coopératives de crédit peuvent souvent être inférieurs aux taux hypothécaires des grandes banques.

Pour les nouveaux arrivants sans antécédents de crédit au Canada, certaines grandes banques offrent des programmes pour les nouveaux arrivants qui permettent à ceux qui n'ont pas d'antécédents de crédit d'obtenir un prêt hypothécaire.

Avoir un historique de crédit établi et une bonne cote de crédit peut vous donner accès à des taux hypothécaires plus bas. C'est une bonne idée de surveiller votre rapport de crédit pour vous assurer qu'il est exact et de rechercher toutes les données de crédit négatives, telles que les paiements de factures manqués. Les paiements manqués peuvent rester sur votre rapport de crédit pendant des années, ce qui peut rendre plus difficile l'admissibilité à un prêt hypothécaire à un taux hypothécaire avantageux. Il existe également de nombreuses façons de vérifier votre pointage de crédit gratuitement au Canada. Travailler pour améliorer votre crédit peut vous faire économiser des milliers de dollars en intérêts grâce à un taux hypothécaire plus bas.

Saviez-vous que près de la moitié de tous les acheteurs de maison au Canada ont fait appel à un courtier hypothécaire pour négocier leur hypothèque? Le sondage 2019 de la SCHL auprès des consommateurs de prêts hypothécaires a révélé que 47 % des acheteurs en 2019 ont eu recours à un courtier en prêts hypothécaires pour obtenir leur prêt hypothécaire. La raison la plus courante pour laquelle les acheteurs de maison font appel à un courtier en hypothèques est d'obtenir un taux hypothécaire plus bas, mais les courtiers en hypothèques offrent également d'autres avantages.

Les courtiers peuvent vous aider à gagner du temps, ils peuvent vous donner des conseils sur le type de prêt hypothécaire qui vous convient, et ils peuvent également vous aider si vous avez une circonstance particulière, comme si vous achetez une propriété inhabituelle, comptez sur revenu d'un travail indépendant pour un prêt hypothécaire ou si votre cote de crédit est faible. Vous devrez peut-être également faire appel à un courtier afin d'obtenir un prêt hypothécaire auprès de certains prêteurs B et de prêteurs privés.

Travailler avec un courtier hypothécaire est un excellent moyen d'avoir accès à plusieurs prêteurs hypothécaires et d'avoir quelqu'un qui travaille en votre nom pour vous obtenir le meilleur taux hypothécaire possible. Cependant, certains courtiers peuvent ne pas travailler avec des prêteurs hypothécaires spécifiques, et il n'est pas garanti qu'ils seront en mesure de trouver un taux hypothécaire bas pour vous.

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Avoir un courtier hypothécaire ne signifie pas que vous ne devriez pas faire de recherche ou essayer de comparer vous-même les taux hypothécaires. En fait, 87 % des Canadiens ont comparé les taux hypothécaires en ligne avant d'acheter une maison, et près de la moitié des Canadiens utilisent à la fois un courtier en hypothèques et contactent eux-mêmes les prêteurs hypothécaires. L'utilisation de cette page pour rechercher des taux hypothécaires auprès de différents prêteurs est un excellent moyen de commencer votre recherche de prêt hypothécaire.

Vous pourriez être en mesure de demander directement à une banque de faire correspondre le taux hypothécaire qu'un courtier donne. Les courtiers ne sont peut-être pas toujours en mesure de trouver les taux hypothécaires les plus bas non plus. Si vous travaillez avec un courtier hypothécaire mais que vous avez trouvé un meilleur taux hypothécaire directement auprès d'une banque, vous n'êtes pas obligé de conclure la transaction avec votre courtier hypothécaire. Vous pouvez demander à votre courtier d'essayer d'égaler ou d'obtenir un meilleur taux, mais cela n'est pas toujours possible.

Banque ou prêteur	Limite annuelle de remboursement anticipé	Fréquence (par an)
RBC	10%	Une Fois
TD	15%	Une Fois
Scotiabank	Variable, jusqu'à 20%	Une Fois
CIBC	Variable, jusqu'à 20%	Une Fois
BMO	20% (10% pour l'Hypothèque Futée à Taux Fixe de BMO)	Une Fois
HSBC	20%	Une Fois
Equitable Bank	15% - 20%	Une Fois
Peoples Bank	20%	Une Fois
First National	15%	Une Fois
motusbank	20%	Une Fois
Tangerine	25%	Plusieurs Fois
Simplii	Variable, jusqu'à 20%	Plusieurs Fois
MCAP	Variable, jusqu'à 20%	Plusieurs Fois
Laurentian	15%	Une Fois
National Bank	10%	Plusieurs Fois
Desjardins	15%	Plusieurs Fois
CMLS	20%	Plusieurs Fois
DUCA	20%	Une Fois
Manulife	20%	Plusieurs Fois
Alterna Savings	20%	Une Fois

Pour les prêts hypothécaires à taux fixe, les prêteurs utilisent généralement le plus élevé de trois mois d'intérêt ou d'un différentiel de taux d'intérêt (IRD). Chaque prêteur a son propre calcul de l'IRD. Le taux d'intérêt qu'ils utilisent pour leur IRD est généralement basé sur leurs taux hypothécaires actuels annoncés ou sur leurs taux affichés, qui peuvent souvent être beaucoup plus élevés.

Taux annoncé IRD	Taux affiché IRD
RBC TD Scotiabank CIBC BMO HSBC Peoples Bank motusbank Simplii Laurentian Desjardins CMLS Equitable Bank*	Tangerine Manulife Alterna Savings First National MCAP DUCA

La plupart des prêteurs déterminent la pénalité pour rupture d'hypothèque pour une hypothèque à taux variable en calculant trois mois d'intérêt. Le taux d'intérêt qu'ils utilisent peut dépendre d'un prêteur à l'autre, mais il s'agit généralement soit de votre taux d'intérêt hypothécaire actuel, soit du taux préférentiel du prêteur.

Basé sur votre taux hypothécaire	Basé sur le taux préférentiel du prêteur
RBC TD Scotiabank BMO HSBC Equitable Bank First National motusbank Tangerine MCAP National Bank Desjardins CMLS DUCA Manulife Alterna Savings Laurentian*	CIBC Peoples Bank Simplii Laurentian

La période d'amortissement est la durée totale pendant laquelle vous prévoyez rembourser votre prêt hypothécaire. Plus la période d'amortissement de votre prêt hypothécaire est longue, plus chacun de vos versements hypothécaires sera petit. Une longue période d'amortissement signifie que vous étalerez vos versements hypothécaires sur une plus longue période. Bien que vos versements prévus soient moins élevés, cela signifie que vous paierez des intérêts pendant une période plus longue. Une période d'amortissement plus longue augmentera le coût total de votre emprunt.

Un amortissement plus court signifie que vous rembourserez votre prêt hypothécaire plus rapidement. Le remboursement plus rapide de votre hypothèque signifie que vous économiserez sur les frais d'intérêt, mais que vos versements hypothécaires devront être plus importants.

Bien que nous ne puissions pas donner de conseils pour votre situation spécifique, voici quelques directives générales :

• La période d'amortissement la plus courante au Canada est de 25 ans. À moins que vous n'ayez des préoccupations particulières, un amortissement de 25 ans fonctionne bien dans la plupart des cas.
• Le choix d'une période d'amortissement plus courte réduira vos frais d'intérêt à vie, mais entraînera un paiement mensuel ou bihebdomadaire plus élevé.
• Les prêts hypothécaires assurés en défaut peuvent avoir une période d'amortissement maximale de 25 ans. Si vous choisissez une période d'amortissement de plus de 25 ans, vous devez verser un acompte d'au moins 20 %.

Pour choisir entre un amortissement court ou un amortissement long, vous devrez tenir compte de votre situation financière. Un long amortissement signifie que vos versements hypothécaires individuels seront plus petits, ce qui pourrait vous permettre de vous qualifier pour un montant hypothécaire plus élevé en fonction de vos futurs ratios de service de la dette. De même, des versements hypothécaires plus élevés résultant d'un amortissement plus court peuvent réduire le montant de l'hypothèque que vous pouvez vous permettre.

Vous ne pourrez pas obtenir un prêt hypothécaire assuré par la SCHL si votre amortissement est supérieur à 25 ans. Bien que votre versement hypothécaire mensuel puisse être plus élevé avec un amortissement de 25 ans ou moins, vous pourrez faire une mise de fonds plus petite qui peut être aussi faible que 5 %. Sinon, vous devrez verser une mise de fonds d'au moins 20 % pour un prêt hypothécaire non assuré dont l'amortissement est supérieur à 25 ans.

Vous pouvez utiliser notre calculateur d'amortissement hypothécaire pour voir comment le changement de votre période d'amortissement peut affecter le coût de votre hypothèque. Par exemple, le tableau ci-dessous compare le coût d'un prêt hypothécaire et le montant de chaque versement hypothécaire mensuel pour différentes périodes d'amortissement.

Lorsque l'on compare les amortissements sur 20 et 30 ans aux amortissements sur 25 ans amortissement au taux hypothécaire de 2 % :

• Un amortissement sur 20 ans augmente votre versement hypothécaire mensuel de 412 $/mois, mais réduit vos frais d'intérêts totaux de 28 116 $
• Un amortissement sur 30 ans réduit vos versements hypothécaires mensuels de 269 $/mois, mais augmente vos frais d'intérêts totaux de 30 139 $

Si vous pouvez gérer des versements hypothécaires mensuels plus élevés, une période d'amortissement plus courte peut vous faire économiser des milliers de dollars. De nombreuses banques et prêteurs hypothécaires vous permettent également de raccourcir votre période d'amortissement en effectuant des remboursements anticipés supplémentaires, comme des remboursements de capital forfaitaires, en doublant le montant de vos versements réguliers et en augmentant votre échéancier de remboursement.

La fréquence des versements détermine la fréquence à laquelle vous effectuerez vos versements hypothécaires.

• Un versement hypothécaire mensuel est effectué une fois par mois (12 fois par an).
• Un paiement aux deux semaines est effectué une fois toutes les deux semaines (26 fois par an).

Bien que nous ne puissions pas donner de conseils pour votre situation spécifique, voici quelques directives générales :

• La plupart des gens choisissent de synchroniser leurs versements hypothécaires avec leur chèque de paie mensuel ou bihebdomadaire.
• Le choix d'un calendrier de versements aux deux semaines réduira légèrement le coût de votre prêt hypothécaire à terme et à vie.

Des versements hypothécaires plus fréquents signifient que chaque versement hypothécaire sera plus petit. Cependant, les versements hypothécaires n'évoluent pas de manière linéaire. Par exemple, un montant de versement hypothécaire aux deux semaines n'est pas exactement la moitié d'un montant de versement hypothécaire mensuel. Au lieu de cela, les paiements aux deux semaines sont légèrement inférieurs à la moitié d'un paiement mensuel.

Par exemple, pour un prêt hypothécaire de 500 000 $ avec un amortissement de 25 ans et un taux hypothécaire de 2 %, un paiement mensuel serait de 2 117 $, tandis qu'un paiement aux deux semaines serait de 977 $.

Un paiement bihebdomadaire de 977 $ équivaut à payer 1 954 $ par mois, mais choisir un prêt hypothécaire avec une fréquence de versement mensuel nécessitera un paiement mensuel de 2 117 $. En effet, avec les paiements aux deux semaines, vous effectuerez 26 paiements aux deux semaines par an. Cela équivaut à 13 mois de versements hypothécaires par an, accélérant ainsi votre calendrier de remboursement. Vos versements plus fréquents réduiront également votre capital hypothécaire plus rapidement, ce qui vous permettra d'économiser sur les intérêts et de rembourser davantage votre capital à chaque versement.

Par exemple, 12 mois de paiements mensuels de 2 117 $ entraîneront le paiement d'environ 25 400 $ en un an.

26 paiements aux deux semaines de 977 $ se traduiront par environ 25 400 $ payés en un an. Le montant total payé par an est le même.

Le tableau ci-dessous compare les paiements mensuels, les paiements aux deux semaines et les paiements hebdomadaires pour le coût total d'intérêt d'un prêt hypothécaire pour un amortissement de 25 ans à un taux hypothécaire de 2 %.

L'augmentation de la fréquence de vos versements hypothécaires vous permet de réaliser de légères économies d'intérêts. Ainsi, l'amortissement de votre hypothèque reste le même, c'est pourquoi vous ne réaliserez pas autant d'économies d'intérêts.

De nombreux prêteurs hypothécaires offrent des fréquences de paiement accélérées, telles que des paiements hypothécaires accélérés aux deux semaines et hebdomadaires accélérés. Avec les paiements accélérés, vous paierez les mensualités équivalentes, ce qui signifie que vous effectuerez un paiement supplémentaire par an. Dans le tableau ci-dessus, un paiement mensuel aurait été de 2 117 $.

Pour calculer le montant du paiement accéléré aux deux semaines, vous diviseriez 2 117 $ en deux pour obtenir 1 058,50 $. Vos versements accélérés aux deux semaines seront de 1 058 $, plus élevés que le montant régulier aux deux semaines de 977 $. Ce montant majoré vous permet de rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement, ce qui raccourcit votre amortissement et vous fait économiser des intérêts.

Passer aux versements accélérés aux deux semaines et aux versements hebdomadaires accélérés peut vous faire économiser des milliers de dollars sur la durée de votre prêt hypothécaire. Dans le même temps, vous paierez toujours le même montant chaque mois qu'un versement hypothécaire mensuel régulier.

La durée de votre prêt hypothécaire est la durée pendant laquelle vous signez une entente légale avec votre prêteur. Pour la durée du terme, vous êtes tenu à leurs conditions et pénalités.

La durée du mandat la plus courante au Canada est de 5 ans. À moins que vous n'ayez des préoccupations particulières, un mandat de 5 ans fonctionne généralement bien. Les durées plus longues auront des taux hypothécaires plus élevés, ce qui peut être mauvais pour ceux qui ont du mal à passer le test de résistance hypothécaire, car vous pourriez être testé à un taux hypothécaire plus élevé. Il s'agit d'un problème particulièrement important pour les acheteurs de maison sur le marché du logement de Toronto ou sur le marché du logement de Vancouver. Cependant, vous n'aurez pas à vous soucier de vous requalifier pour un prêt hypothécaire aussi souvent qu'un prêt hypothécaire à court terme. Chaque prêteur offrira différentes options de durée et de taux ; contactez votre prêteur ou courtier pour plus de détails.

Le taux d'intérêt détermine le montant des intérêts ajoutés à la partie impayée de votre prêt hypothécaire.

Un taux d'intérêt plus élevé peut augmenter considérablement vos versements mensuels ou aux deux semaines, ainsi que gonfler la durée et le coût à vie de votre prêt hypothécaire. À l'inverse, un taux d'intérêt plus bas peut vous faire économiser des dizaines de milliers de dollars au fil du temps.

Votre taux d'intérêt variable est directement contrôlé par votre prêteur via son taux préférentiel. Chaque prêteur peut choisir d'augmenter ou de diminuer son propre taux préférentiel, augmentant ou diminuant à son tour votre taux d'intérêt variable.

Les prêteurs ajustent généralement leur taux préférentiel pour refléter les changements du taux d'intérêt directeur de la Banque du Canada. Cela signifie que les prêteurs auront tendance à avoir des taux préférentiels similaires ou identiques. Toutes les grandes banques canadiennes ont actuellement un taux préférentiel de 2,45 %.

Les taux variables vous permettent de profiter des baisses futures des taux d'intérêt. En revanche, les taux fixes sont préférables si les taux d'intérêt augmentent à l'avenir. Malheureusement, les fluctuations à long terme du taux préférentiel sont difficiles, voire impossibles à prévoir.

Cependant, une étude de 2001 a révélé qu'entre 1950 et 2000, le choix d'un taux d'intérêt variable entraînait un coût hypothécaire à vie inférieur à celui d'un taux fixe jusqu'à 90 % du temps. Selon l'étude, si vous êtes à l'aise avec les risques encourus, un taux variable peut réduire le coût de votre hypothèque à long terme.

L'assurance prêt hypothécaire, également connue sous le nom d'assurance de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), protège votre prêteur hypothécaire en cas de défaut.

En vertu des règlements du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), vous devez souscrire une assurance SCHL si votre mise de fonds est inférieure à 20 %.

Vous pourriez être inadmissible à l'assurance de la SCHL si :

• votre prix d'achat est de 1 000 000 $ ou plus, ou
• votre période d'amortissement est supérieure à 25 ans.

Dans ces cas, vous devez verser un acompte de 20 % ou plus.

Le coût de votre assurance SCHL est calculé en pourcentage de votre prix d'achat. Le pourcentage exact dépend du montant de votre acompte et diminue pour les acomptes plus importants.

Depuis le 17 mars 2017, les primes SCHL suivantes s'appliquent dans la plupart des situations :

Votre prêteur est en fait la partie responsable du paiement des frais d'assurance de la SCHL. Dans la majorité des cas, votre prêteur vous répercutera ces frais en ajoutant la prime d'assurance de la SCHL au montant de votre prêt hypothécaire. Cela augmentera légèrement votre paiement mensuel ou bihebdomadaire.

Dans certains cas, votre prêteur peut vous permettre de payer les frais d'assurance de la SCHL sous forme de somme forfaitaire, ou de ne pas vous en répercuter du tout. Contactez votre prêteur pour plus de détails.

Un prêt hypothécaire dont la mise de fonds est inférieure à 20 % est appelé prêt hypothécaire à ratio élevé. Le terme ratio fait référence à la taille du montant de votre prêt hypothécaire en pourcentage de votre prix d'achat total.

Tous les prêts hypothécaires à ratio élevé nécessitent l'achat d'une assurance SCHL, car ils comportent généralement un risque de défaut plus élevé.

Vous pouvez souvent remarquer une différence significative dans les taux hypothécaires entre les prêts hypothécaires ouverts et fermés. Les prêts hypothécaires ouverts vous permettent d'effectuer des remboursements anticipés de capital à tout moment sans frais ni pénalités, ce qui le rend très flexible. Cette flexibilité est contrebalancée par le fait que les taux hypothécaires ouverts sont plus élevés que les taux hypothécaires fermés.

Le choix d'un prêt hypothécaire fermé peut vous permettre d'accéder à des taux hypothécaires beaucoup plus bas au risque de pénalités pour remboursement anticipé si vous dépassez la limite annuelle de remboursement anticipé de votre prêteur. Des choses comme la vente de votre maison ou un refinancement hypothécaire peuvent vous obliger à payer des pénalités de remboursement anticipé importantes. Cela pourrait être évité avec une hypothèque ouverte, mais vous devrez payer un taux hypothécaire plus élevé.

La manœuvre Smith vous permet de déduire de vos revenus les intérêts payés sur votre hypothèque, ce qui réduira vos impôts sur le revenu. Pour en savoir plus sur la façon dont vous pouvez utiliser un HELOC pour réduire vos frais d'intérêt hypothécaire, visitez notre page Smith Manœuvre.

Il est important de connaître vos droits en tant qu'emprunteur hypothécaire. Lors de la demande de prêt hypothécaire, votre prêteur doit fournir des informations telles que le montant du capital de votre prêt hypothécaire, votre taux d'intérêt hypothécaire, votre taux annuel en pourcentage (TAP), la durée, les paiements, l'amortissement, les privilèges et frais de remboursement anticipé et d'autres frais. Cela peut être fourni dans une boîte d'information dans votre contrat de prêt hypothécaire.

Les modifications apportées à votre contrat hypothécaire devront être apportées par écrit dans les 30 jours, ou elles peuvent être divulguées par voie électronique. Votre prêteur doit également vous remettre un relevé de renouvellement au moins 21 jours avant la fin de votre terme, ou vous informer s'il ne renouvellera pas votre prêt hypothécaire. Si votre prêteur est membre de l'Association bancaire canadienne, qui comprend la plupart des grandes banques opérant au Canada, votre prêteur peut avoir accepté de fournir des informations supplémentaires, telles que des calculatrices financières en ligne ou d'autres informations pouvant être utilisées pour calculer les frais de remboursement anticipé d'un prêt hypothécaire.

Votre prêteur a également des droits, comme le droit d'inspecter votre titre ou le droit de vendre votre maison si vous ne faites pas vos versements hypothécaires.

Vous avez également des responsabilités en tant qu'emprunteur hypothécaire. Il est important de lire attentivement votre contrat de prêt hypothécaire et de poser des questions à votre prêteur si vous ne comprenez pas bien les modalités.

L'industrie hypothécaire est bien établie au Canada, avec des milliers de maisons de courtage hypothécaire à travers le pays. Professionnels hypothécaires du Canada, l'association professionnelle de l'industrie, compte plus de 13 000 membres et représente 35 % de tous les prêts hypothécaires au Canada.

En Ontario seulement, les maisons de courtage d'hypothèques ont conclu des prêts hypothécaires pour 131,4 milliards de dollars en 2018, auprès de 2 649 courtiers en hypothèques et de 11 708 agents en hypothèques.

Le volume massif traité par les courtiers en hypothèques n’est pas surprenant, car l’encours de la dette hypothécaire du Canada a approché 1 500 milliards de dollars en 2021, augmentant de près de 18 milliards de dollars en un mois en avril 2021.

Si vous êtes un courtier hypothécaire à la recherche de prospects hypothécaires ou de publicités immobilières, contactez-nous pour en savoir plus.

L'assurance prêt hypothécaire ou l'assurance crédit est entièrement facultative et couvre le solde de votre prêt hypothécaire ou vos versements hypothécaires dans certaines circonstances. Vous n'avez pas besoin de souscrire une assurance de protection hypothécaire même si vous versez une mise de fonds inférieure à 20 % pour un prêt hypothécaire assuré par la SCHL. Il est illégal au Canada pour un prêteur hypothécaire de vous obliger à souscrire une assurance de protection hypothécaire comme condition à l'approbation d'un prêt hypothécaire.

Les produits d'assurance prêt hypothécaire peuvent couvrir le solde de votre prêt hypothécaire ou vos versements hypothécaires. Cela aide à vous protéger si vous ne pouvez pas effectuer vos versements hypothécaires, ou peut aider votre famille si vous décédez. L'assurance prêt hypothécaire est différente de l'assurance habitation, qui couvre vos biens et vos biens et peut fournir une couverture en responsabilité civile.

Semblable à l'assurance-vie ordinaire, l'assurance-vie hypothécaire verse une prestation de décès à votre décès. Cette prestation est liée au solde de votre prêt hypothécaire et peut couvrir jusqu'à 100 % de votre solde. Vous pouvez choisir de ne couvrir qu'une partie du solde, par exemple 50 % du solde.

Au fur et à mesure que vous remboursez votre hypothèque, votre solde hypothécaire diminue. Cependant, votre prime d'assurance-vie hypothécaire est généralement fixe et est basée sur le solde de votre prêt hypothécaire à la date à laquelle vous avez demandé l'assurance-vie hypothécaire. Cela signifie que votre prime d'assurance-vie hypothécaire reste la même, tandis que votre garantie maximale est réduite au fil du temps.

Avec l'assurance-vie hypothécaire, votre prêteur hypothécaire sera le bénéficiaire de la police d'assurance. En effet, la prestation servira à rembourser une partie ou la totalité du solde de votre prêt hypothécaire. Avec l'assurance-vie ordinaire, vous pouvez choisir votre bénéficiaire et votre protection ne diminuera pas avec le temps.

De nombreux prêteurs ont des limites de couverture maximales différentes pour leurs produits d'assurance-vie hypothécaire. Si le solde de votre prêt hypothécaire dépasse la limite maximale assurable, votre police d'assurance-vie hypothécaire ne paiera que jusqu'à la limite maximale.

Pour la plupart des polices d'assurance-vie hypothécaire, vous devez être âgé de moins de 64 ans pour pouvoir présenter une demande. Votre assurance-vie hypothécaire sera active jusqu'à ce que vous refinanciez ou vendiez votre maison, moment auquel votre couverture d'assurance prendra fin. Si vous avez plus de 64 ans et que votre couverture d'assurance prend fin, vous pourriez être admissible à présenter une nouvelle demande si votre nouveau prêt hypothécaire a un solde similaire en vertu de la reconnaissance d'une couverture antérieure (ROPC).

Votre prime d'assurance-vie hypothécaire dépendra de votre âge et du solde de votre prêt hypothécaire au moment de la demande. Votre taux de prime mensuel est calculé comme un taux de prime pour chaque tranche de 1 000 $ de solde hypothécaire que vous souhaitez assurer. Vous devrez également payer la taxe de vente provinciale sur vos primes d'assurance mensuelles, le cas échéant.

En règle générale, vous devrez payer des primes d'assurance-vie hypothécaire pour chaque emprunteur sur le prêt hypothécaire que vous souhaitez assurer. Certaines banques offrent des primes de co-emprunteur moins élevées ou offrent une remise multi-assurés. Par exemple, la TD offre un rabais de 25 % sur les primes s'il y a plus d'un emprunteur qui souscrit une assurance pour le même prêt hypothécaire. Cependant, vous devrez payer deux primes individuelles.

Certains prêteurs offrent également un rabais pour les soldes hypothécaires plus importants. La TD offre un rabais de 25 % pour les soldes hypothécaires assurés entre 300 000 $ et 500 000 $, et un rabais de 35 % pour les soldes hypothécaires assurés entre 500 000 $ et 1 000 000 $.

Le coût de votre assurance-vie hypothécaire est basé sur le solde hypothécaire assuré. Par exemple, si votre taux de prime est de 0,32 $ par tranche de 1 000 $ de solde hypothécaire et que votre solde hypothécaire est de 500 000 $, le coût de votre assurance-vie hypothécaire sera de 160,00 $ par mois.

Prime mensuelle par tranche de 1 000 $ de solde hypothécaire

Primes mises à jour pour la dernière fois en juillet 2021
*BMO a différentes tranches d'âge de 18-29 et 30-35

L'assurance maladie grave pour prêt hypothécaire offre une prestation si vous souffrez d'un problème mettant votre vie en danger, comme un cancer, une crise cardiaque ou un accident vasculaire cérébral. L'assurance contre les maladies graves a généralement une couverture plus petite et des primes légèrement plus élevées. Certaines polices peuvent ne pas couvrir les affections préexistantes jusqu'à 24 mois avant le début de votre couverture. Vous devrez peut-être également passer un entretien de santé.

Assurance maladies graves pour prêt hypothécaire - Assureur prêteur à couverture maximale

À l'instar de l'assurance-vie hypothécaire, le coût de votre assurance maladies graves est basé sur le solde hypothécaire assuré. Par exemple, si votre taux de prime est de 0,45 $ par tranche de 1 000 $ de solde hypothécaire et que votre solde hypothécaire est de 500 000 $, le coût de votre assurance invalidité sera de 225 $ par mois.

Si le montant maximal de votre couverture est inférieur au solde de votre prêt hypothécaire, le solde de votre prêt hypothécaire n'est alors que partiellement couvert. Une fois que le solde de votre prêt hypothécaire tombe en dessous du montant de couverture maximal, le solde de votre prêt hypothécaire commencera à être entièrement couvert.

Par exemple, l'assurance maladies graves de la Banque Nationale a une couverture maximale de 150 000 $. Si vous avez un solde hypothécaire de 500 000 $, votre montant assuré est de 150 000 $. Vous ne payez que des primes d'assurance sur le montant assuré de 150 000 $, et non sur le solde total de votre prêt hypothécaire de 500 000 $. Votre montant assuré diminuera à mesure que le solde de votre prêt hypothécaire diminuera.

Les prestations d'assurance et les versements ne sont pas imposables. Cela signifie que si vous êtes admissible à une réclamation pour maladie grave et que votre montant assuré était de 150 000 $, un maximum de 150 000 $ servira à rembourser le solde de votre prêt hypothécaire.

Prime mensuelle par tranche de 1 000 $ de solde hypothécaire

rimes mises à jour pour la dernière fois en juillet 2021

* La CIBC et BMO ont des tranches d'âge différentes de 18 à 29 ans et de 30 à 35 ans

**Uniquement disponible pour les clients avec une reconnaissance de couverture antérieure ou ROPC. Cela signifie que vous devrez avoir un prêt hypothécaire assuré existant auprès du prêteur.

L'assurance invalidité pour prêt hypothécaire peut couvrir une partie ou la totalité de vos versements hypothécaires mensuels réguliers si vous devenez invalide ou si vous souffrez d'un problème de santé qui vous empêche de travailler.

Pour certaines polices d'assurance-invalidité, vous devrez peut-être avoir été invalide pendant au moins 60 jours consécutifs avant d'être admissible à recevoir des prestations. Certains assureurs ont des délais d'attente plus courts. Vous ne recevrez aucun avantage pendant cette période.

Vous pourriez également être limité aux paiements de prestations d'invalidité pendant 24 mois maximum. Si vous devenez invalide dans les 6 mois suivant votre précédente demande de prestations d'invalidité, les versements de prestations seront pris en compte dans votre limite maximale de 24 mois.

Le coût de votre assurance invalidité est basé sur votre âge et sur le montant de votre versement hypothécaire actuel que vous souhaitez assurer. Vos versements hypothécaires qui peuvent être assurés comprennent le capital de votre hypothèque, les intérêts hypothécaires et les primes d'assurance-vie hypothécaire.

Certains prêteurs offrent également une assurance perte d'emploi hypothécaire. Cette assurance peut être combinée à une assurance invalidité pour prêt hypothécaire, comme l'Assurance invalidité pour prêt hypothécaire Plus de la CIBC.

Par exemple, si votre taux de prime est de 2,84 $ par tranche de 100 $ de versement hypothécaire et que votre versement hypothécaire mensuel est de 2 000 $, le coût de votre assurance invalidité sera de 56,80 $ par mois.