Prêts Hypothécaires Privés au Canada

Pourquoi devrais-je considérer un prêteur hypothécaire privé?

Si votre cote de crédit est faible ou considérée à risque, soit en dessous de 600, vous aurez probablement besoin de passer par un prêteur privé. Les prêteurs hypothécaires peuvent utiliser votre cote de crédit afin d'évaluer votre santé financière, ce qui peut se traduire par l'approbation ou non d'un prêt hypothécaire. Afin d'améliorer votre cote de crédit, il est recommandé de ne manquer aucun paiement, d'avoir un faible taux d'utilisation du crédit, ainsi que d'avoir un solde faible (ou nul) sur vos carte de crédit ainsi qu'un long historique de crédit.

Une cote de crédit (credit score) avec un minimum de 600 est nécessaire est requise pour bénéficier de l'assurance prêt hypothécaire de la SCHL. Comme la plupart des prêteurs "B" s'occupent principalement de prêts hypothécaires assurés, le fait de ne pas être admissible à un prêt hypothécaire assuré par la SCHL vous exclura de nombreux prêteurs "B". Les prêteurs peuvent également exiger que vous souscriviez à une assurance hypothécaire même si vous versez une mise de fonds supérieure à 20%. Comparez les taux hypothécaires de votre région avec notre comparateur de tauxet faites le calcul de votre hypothèque.

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Prêteurs hypothécaires privés à travers le Canada

Les prêteurs hypothécaires privés continuent d'être un choix de plus en plus populaire auprès des propriétaires et conservent un rôle important sur le marché de l'immobilier canadien. Selon Statistique Canada, la valeur des prêts hypothécaires résidentiels de prêteurs non-bancaires a atteint 47,9 milliards de dollars en 2020, une augmentation de 36,5% par rapport à 2019.

Qui est-ce que les prêteurs hypothécaires privés peuvent aider?

Les prêteurs hypothécaires privés aident à combler le vide laissé par les prêteurs traditionnels. Ceux dont les antécédents de crédit au Canada sont limités, comme les nouveaux immigrants, peuvent faire face à des obstacles supplémentaires lorsqu'ils tentent d'obtenir l'approbation hypothécaire des banques.

Nouveaux Arrivants

Étant donné qu'Equifax et TransUnion ne recueillent des renseignements sur le crédit qu'au Canada, les personnes ayant des antécédents de crédit à l'étranger peuvent devoir repartir de zéro. Certains prêteurs peuvent prévoir des exceptions. Les nouveaux arrivants au Canada peuvent également avoir des antécédents professionnels limités au Canada. RBC exige une mise de fonds minimale de 35% pour les nouveaux immigrants au Canada sans au moins deux ans d'antécédents professionnels au Canada. RBC exigerait également une lettre de recommandation de la banque d’origine du demandeur d’hypothèque.

Travailleur autonome / Revenu irrégulier

Les banques ont souvent besoin de deux ans d'expérience professionnelle afin de prouver qu'il y a une source de revenu stable. Obtenir un prêt hypothécaire pour travailleur autonome présente des défis, par exemple si votre revenu n'est pas stable et fluctue considérablement. Cela affecte particulièrement ceux dont les revenus sont basés sur des commissions ou des pourboires.

Revenus Étrangers

Les personnes ayant un revenu venant de l'étranger peuvent également rencontrer plus de difficultés pour se qualifier pour une hypothèque, surtout si celle-ci n'est pas facilement vérifiable ou reconnue. Cependant, des exceptions s'appliquent. En 2016, il a été signalé que BMO exigeait des clients étrangers qu'ils versent une mise de fonds d'au moins 35% pour être admissibles à un prêt hypothécaire. Il a également été constaté que Scotiabank exigeait la vérification des sources de revenu étrangers si une mise de fonds inférieure à 50% était versée.

Comment puis-je trouver un prêteur hypothécaire privé?

La plupart des prêteurs hypothécaires privés ne travaillent qu'avec des courtiers hypothécaires, soit par règlement, soit pour simplifier l'approvisionnement. Ces courtiers en hypothèques vous aideront à trouver le meilleur type de prêt hypothécaire qui convient à votre situation financière, à négocier avec les prêteurs hypothécaires , ainsi qu'à soumettre des documents en votre nom. Les courtiers hypothécaires peuvent être indemnisés par le prêteur. S'ils reçoivent une commission ou une compensation, ils doivent en divulguer le montant à leur client.

Prêteurs Hypothécaires Privés ou Banques?

Les prêteurs hypothécaires privés sont une alternative à ceux refusés par les prêteurs "A" traditionnels, comme les six grandes banques du Canada (RBC, TD, Banque Scotia, BMO, CIBC et Banque Nationale), les banques à charte et les coopératives de crédit. Les banques sont sous réglementation fédérale au Canada et sont tenues d'effectuer un test de résistance hypothécaire (stress test) afin de déterminer si vous êtes en mesure de payer vos versements hypothécaires si les taux d'intérêt augmentent.

Bien que cela ne soit pas obligatoire, certaines institutions financières sous réglementation provinciale, comme les coopératives de crédit, effectuent également un test de résistance hypothécaire. Que se passe-t-il si vous échouez à un test de résistance hypothécaire? Si vous échouez au test de résistance hypothécaire, ce prêteur ne peut pas vous faire de prêt même si vous répondez à tous ses autres critères, comme la cote de crédit. Les prêteurs hypothécaires privés ne sont pas tenus d'effectuer un test de résistance hypothécaire et sont une option pour vous si vous avez échoué.

Prêteurs Hypothécaires Privés vs Prêteurs B

Les prêteurs "B", comme les Sociétés de Financement Hypothécaire (MFC), sont des prêteurs quasi-réglementés qui ne sont pas directement réglementés par le gouvernement fédéral, mais qui suivent indirectement les réglementations en raison de la nature de leurs activités. Les prêteurs hypothécaires privés et les prêteurs "B" ne sont pas tenus d'effectuer un test de résistance hypothécaire et ont des exigences de prêt plus souples que les prêteurs "A".

Les prêteurs "B", qui sont généralement d'assez grandes sociétés financières, s'occupent principalement de prêts hypothécaires assurés. Cela signifie que le ratio prêt / valeur (RPV) (en anglais: Loan To Value ratio, ou LTV) serait supérieur à 80%, comme dans le cas d'un acompte de moins de 20%. L'assurance prêt de la SCHL a des exigences spécifiques, telles qu'une cote de crédit minimale, une limite sur le prix d'achat, ainsi que des limites sur la période d'amortissement. Les assureurs hypothécaires privés, à savoir Canada Guaranty et Sagen, sont des alternatives à l'assurance hypothécaire de la SCHL.

Prêteur Privé: Quels Frais?

Les prêteurs hypothécaires privés ne sont soumis à aucune réglementation au Canada et peuvent donc tous fixer leurs propres frais et conditions de prêt. Un prêteur privé peut facturer certains frais, tandis qu'un autre peut avoir des frais beaucoup plus élevés ou des conditions différentes.

Un prêteur privé peut facturer 8% et aucun frais supplémentaire, tandis qu'un autre peut facturer 6%, ce qui peut se transformer en un taux annuel effectif de 9% après les frais. La comparaison des prêteurs uniquement sur le taux qu'ils offrent n'inclut pas tous les coûts qui peuvent avoir une incidence considérable sur le coût total d'emprunt de votre prêt hypothécaire.

Les frais au-delà du taux hypothécaire pouvant être facturés comprennent les frais de prêt privé, les frais de courtage et les frais juridiques et d'évaluation. Il peut également y avoir des frais d'installation ou même des frais d'administration. Les frais varient également en fonction du type et de l'emplacement de votre propriété.

Par exemple, Prudent Financial annonce des prêts hypothécaires privés avec des taux aussi bas que 5,75%. Après avoir tenu compte des frais, le Taux Annuel En Pourcentage (TAP) peut varier entre 10% et 19%.

Exemple de frais d'hypothèque privée

Types de Prêteurs Hypothécaires Privés

Plutôt que de prêter de l'argent à partir des dépôts des clients, les prêteurs privés utilisent des capitaux privés. Cela peut aller d'aussi gros que des sociétés d'investissement qui utilisent l'argent d'investisseurs privés, à aussi petit qu'un individu qui utilise son propre argent pour faire des prêts.

• Une Société de Placements Hypothécaires (SPH ou MIC en anglais) est le type le plus important de prêteur hypothécaire privé. Atrium Mortgage Investment Corporation, l'une des plus importantes SPH au Canada, détenait 745 millions de dollars en prêts hypothécaires à la fin de 2020. Les SPH regroupent des fonds d'investisseurs afin de financer une variété de prêts hypothécaires différents, contribuant ainsi à répartir le risque. Les investisseurs des PRI reçoivent des revenus d'intérêts.
• Un prêt hypothécaire syndiqué est un prêt hypothécaire financé par plusieurs particuliers. Les prêts hypothécaires syndiqués sont généralement dirigés par des courtiers en prêts hypothécaires agréés.
• Les particuliers peuvent être des prêteurs privés s'ils prêtent leur propre argent à une autre personne sur une base individuelle.

Certains prêteurs privés peuvent se spécialiser dans l'octroi de prêts hypothécaires à ceux qui ont un mauvais crédit. D'autres prêteurs privés peuvent se concentrer sur la consolidation de dettes ou sur des prêts sur une valeur domiciliaire. Certains types de prêteurs hypothécaires privés comprennent:

• Prêteurs Hypothécaires Privés pour Mauvais Crédit
• Deuxième Hypothèque et Troisième Hypothèque
• Refinancement pour Consolidation de Dettes ou Rénovations
• Prêts sur Valeur Domiciliaire
• Prêteurs Privés Commerciaux ou Industriels
• Prêteurs Privés Agricoles

Questions les Plus Posées sur les Prêts Hypothécaires Privés

Comment les prêteurs hypothécaires privés peuvent-ils faire des prêts hypothécaires spéciaux?

Comme ils ne sont pas soumis à des réglementations, les prêteurs hypothécaires privés peuvent offrir beaucoup plus de flexibilité dans leurs produits et leurs conditions par rapport aux prêteurs "A" et "B". La courte durée de leurs prêts hypothécaires, principalement inférieure à deux ans, permet aux prêteurs privés d'ajuster facilement les taux d'intérêt hypothécaires. Il permet également aux prêteurs de réévaluer beaucoup plus régulièrement la situation financière de l'emprunteur, en veillant à ce que les risques et les taux soient tenus à jour.

Les prêteurs hypothécaires privés vous permettent-ils d'emprunter davantage?

Vous pouvez souvent emprunter davantage auprès d'un prêteur hypothécaire privé, car les banques ont des limites de ratio prêt / valeur. Les banques ne vous permettront d'emprunter que jusqu'à 80% de la valeur de votre maison. Certains prêteurs privés, comme Clover Mortgage, vous permettent d'emprunter jusqu'à 90% de la valeur de votre maison. D'autres prêteurs privés peuvent même vous permettre d'emprunter jusqu'à 95% de ratio prêt-à-valeur (RPV, en anglais ratio LTV)dans certains cas, comme Trillium Mortgage.

Combien de temps faut-il pour obtenir une hypothèque privée?

Obtenir un prêt hypothécaire privé peut prendre seulement quelques jours, plutôt que les semaines que cela peut prendre pour un processus de demande régulier dans une banque. Certains prêteurs privés peuvent même offrir des approbations le jour même.

Dois-je rester chez un prêteur hypothécaire privé?

Les prêteurs privés sont une option de dernier recours pour les propriétaires qui souhaitent désespérément obtenir un prêt hypothécaire, et ne devraient être qu'une mesure provisoire avant de retourner chez les prêteurs A et B. Vous devriez toujours vérifier le montant de l'hypothèque que vous pouvez vous permettre.

Étant donné que le taux de défaillance des prêts hypothécaires chez les prêteurs privés est sept fois plus élevé que celui des banques, les taux des prêts hypothécaires privés sont beaucoup plus élevés que ceux offerts par les prêteurs A et B.

Qu'arrive-t-il à mon hypothèque si le prêteur privé fait faillite?

Dans l'éventualité où votre prêteur hypothécaire ferait faillite, votre prêt hypothécaire sera vendu à un autre prêteur. Votre hypothèque ne disparaît pas; vous devrez continuer à effectuer des paiements au nouveau prêteur.

Comme le dit la SCHL, les prêteurs non réglementés «ne sont pas assujettis aux règles fédérales sur le montant des fonds qu'ils doivent garder en réserve pour les pertes sur créances découlant des prêts hypothécaires». Cela pourrait signifier que les prêteurs privés peuvent être plus susceptibles de faire faillite en cas de défaut généralisé de prêts hypothécaires.

Statistiques sur les prêts hypothécaires privés

Règlement sur les prêteurs hypothécaires privés

Les exigences en matière de licence varient selon la province. En Colombie-Britannique, le Mortgage Brokers Act exige que les prêteurs privés qui effectuent plus de dix prêts hypothécaires par an soient titulaires d'un permis de courtier en hypothèques. Les prêteurs privés en Alberta ne sont pas réglementés, mais les courtiers en hypothèques qui représentent des prêteurs hypothécaires privés doivent être agréés par le Real Estate Council of Alberta.

Taux d'intérêt des prêts hypothécaires privés

Les données sur les prêts hypothécaires résidentiels de la Société Canadienne d'Hypothèques et de Logement (SCHL) montrent que les taux d'intérêt des prêts hypothécaires des prêteurs privés variaient de 7% à 15% en 2019. Au quatrième trimestre de 2019, le taux de prêt moyen des 25 principaux PRI privés était de 9,8%. En comparaison, les banques à charte du Canada affichaient des taux allant de 3,1% à 5,2% en 2019, avec en-ce-moment les meilleurs taux hypothécaires de janvier 2021 à 1,33%.

Types de prêts hypothécaires privés

Les prêteurs privés s'occupent principalement des prêts hypothécaires non assurés. Étant donné que les prêts hypothécaires non assurés entraînent un niveau de risque élevé, les prêteurs privés exigent que les emprunteurs aient une valeur nette adéquate dans leur maison. La SCHL a constaté que les RPV varient de 50% à 85%. Les prêteurs privés traitent également principalement des prêts hypothécaires de premier rang, qui représentaient 78% des prêts hypothécaires privés, plutôt que des prêts hypothécaires de deuxième rang. Cette priorité de crédit plus élevée, associée à un faible RPV, protège les prêteurs privés en cas de défaut hypothécaire ou de baisse des prix des logements.

Croissance des prêts hypothécaires privés partout au Canada

Alors qu'un peu moins de la moitié des prêts hypothécaires MIC sont situés en Ontario, un nombre considérable se trouve également en Colombie-Britannique. L'Ontario connaît la croissance la plus à court terme, tandis que l'Alberta connaît la plus forte baisse individuelle.

Distribution au Canada

Source: Tableau de bord du secteur des prêts hypothécaires résidentiels de la SCHL– Automne 2020

Part du marché hypothécaire

En 2019, les prêteurs privés et les sociétés d'investissement hypothécaire (MIC) ne représentaient que 1% de tous les prêts hypothécaires en cours au Canada.

Au quatrième trimestre de 2019, 49,2% de tous les prêts hypothécaires privés au Canada étaient en Ontario, une augmentation importante par rapport à 37,5% au quatrième trimestre de 2018. La part de la Colombie-Britannique des prêts hypothécaires privés est passée de 42,2% au quatrième trimestre de 2018 à 34,7% au quatrième trimestre de 2019. Les prêteurs privés sont généralement concentrés dans les grands centres urbains, principalement à Montréal et à Laval.

Durée moyenne des prêts hypothécaires privés

La SCHL a constaté en 2016 que les prêts hypothécaires privés duraient généralement de six à 24 mois. Atrium, le quatrième SPH en importance au Canada, a une durée moyenne de 18 mois. Leur durée moyenne pondérée restante est de 8,3 mois.

Taille moyenne des prêts hypothécaires privés

Le rapport sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels de la SCHL publié en septembre 2020 a montré que le prêt hypothécaire moyen détenu chez un prêteur privé était de 254 986 $, soit plus que le prêt hypothécaire moyen de 220 650 $ détenu dans les banques.

Taux de défaillance des prêts hypothécaires privés

Les taux de défaillance des prêts hypothécaires privés chez les prêteurs privés étaient de 1,73% en 2016, contre seulement 0,24% dans les banques, selon la SCHL. Les impayés ont atteint 4,39% en 2019, avec 2,36% supplémentaires de saisies.