Calculatrice de la mise de fonds pour un prêt hypothécaire
Une mise de fonds est une somme forfaitaire versée lors de l'achat d'une maison. La différence entre le prix d'achat de la maison et votre mise de fonds deviendra le montant de votre hypothèque. La mise de fonds minimale requise dépend du prix d'achat de votre maison.
Calculatrice de la mise de fonds
Le guide de l'acompte hypothécaire
Quelle est la mise de fonds minimale requise pour un prêt hypothécaire ?
Votre mise de fonds minimale dépend du prix d'achat de votre propriété.
- Si le prix d'achat est inférieur à 500 000 $, votre mise de fonds minimale est de 5 % du prix d'achat.
- Si le prix d'achat se situe entre 500 000 $ et 999 999 $, votre mise de fonds minimale est de 5 % de la première tranche de 500 000 $, plus 10 % de la tranche restante.
- Si le prix d'achat est de 1 000 000 $ ou plus, votre mise de fonds minimale est de 20 % du prix d'achat.
| Prix d'achat | Acompte minimum (% du prix d'achat) |
|---|---|
| Moins de 500 000 $ | 5% |
| De 500 000 $ à 999 999 $ | 5 % des premiers 500 000 $, puis 10 % du reste |
| 1 million de dollars et plus | 20% |
Faut-il se contenter de verser l'acompte minimum pour obtenir un prêt hypothécaire ?
Le montant de votre mise de fonds a une incidence sur les possibilités qui s'offrent à vous pour votre hypothèque. Avec la mise de fonds minimale de 5 % pour les propriétés de moins de 500 000 $, vous aurez un prêt hypothécaire plus important et devrez payer une prime d'assurance de la SCHL pouvant atteindre 4 %. Bien que vous ayez à payer moins d'avance aujourd'hui, vous devrez payer plus d'intérêts à long terme que si vous versiez une mise de fonds plus élevée au même taux d'intérêt.
Un autre inconvénient se manifeste dans le test de résistance du prêt hypothécaire, où vous devez démontrer que vous pouvez encore assumer les paiements hypothécaires même si le taux d'intérêt augmente. Si vous avez une dette hypothécaire plus importante, vos paiements hypothécaires mensuels pourraient être beaucoup plus élevés. Le fait d'avoir moins de valeur nette dans votre maison signifie également qu'il sera plus difficile d'être admissible à un refinancement hypothécaire ou à des produits tels qu'une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (LDCVD), qui peuvent avoir des exigences en matière de rapport prêt-valeur.
D'un autre côté, une mise de fonds de 20 % ou plus donne aux prêteurs hypothécaires plus de souplesse au cas où vous ne rembourseriez pas votre prêt hypothécaire ou si les prix des propriétés baissaient. Par conséquent, vous pouvez éviter de payer une assurance hypothécaire.
Votre prêteur hypothécaire peut exiger que vous fassiez une mise de fonds plus élevée afin d'être admissible à un prêt hypothécaire. Cela peut être dû à diverses raisons, par exemple si vous êtes travailleur autonome ou si vous avez de mauvais antécédents de crédit. Les nouveaux arrivants au Canada, comme les immigrants récents, peuvent être admissibles à un prêt hypothécaire même sans antécédents de crédit au Canada. Les programmes spéciaux destinés aux nouveaux arrivants peuvent toutefois exiger une mise de fonds plus élevée.
Le saviez-vous ? Une mise de fonds moins importante peut conduire à un taux d'intérêt hypothécaire plus bas.
Les prêts hypothécaires avec une mise de fonds de moins de 20 %, ou prêts hypothécaires à ratio élevé, ont généralement des taux hypothécaires plus bas que les prêts hypothécaires à faible ratio avec une mise de fonds de 20 % ou plus. Cela s'explique par le fait que les emprunteurs doivent payer une assurance hypothécaire (p. ex. l'assurance hypothécaire de la SCHL), qui compense la majeure partie du risque pour le prêteur. Par conséquent, les prêteurs offrent souvent les taux hypothécaires les plus bas pour les prêts hypothécaires à faible mise de fonds ou à mise de fonds minimale.
Devrais-je économiser pour une mise de fonds de 20 % ?
Si vous pouvez vous le permettre, une mise de fonds de 20 % ou plus vous évitera d'avoir à payer l'assurance prêt hypothécaire et vous donnera plus de souplesse dans vos options de financement.
Une mise de fonds inférieure à 20 % limitera vos options de logement dans certaines villes, comme le marché immobilier de Vancouver et Toronto, où le prix moyen d'une maison approche le million de dollars. Si vous avez besoin d'une période d'amortissement plus longue, vous aurez également besoin d'une mise de fonds de 20 % ou plus.
En plus de la mise de fonds, il y a aussi des frais de clôture que vous devrez payer d'avance. Ces frais, tels que les droits de mutation immobilière, les frais juridiques et les frais de déménagement, peuvent s'élever à des milliers de dollars.
Toutefois, si vous êtes un investisseur immobilier professionnel, vous voudrez peut-être minimiser votre mise de fonds afin de maximiser votre rendement. Vous pouvez déterminer le rendement potentiel de votre investissement immobilier à l'aide de notre calculateur de taux de capitalisation.
Quel montant d'hypothèque puis-je me permettre ?
La règle générale pour l'éligibilité à un prêt hypothécaire est que vous pouvez emprunter environ quatre fois le revenu annuel brut de votre ménage, et que vous ne devez pas consacrer plus de 32 % de votre revenu brut aux dépenses de logement et de prêt hypothécaire. Toutefois, d'autres facteurs entrent en jeu dans le calcul du montant de votre admissibilité à un prêt hypothécaire et, par conséquent, le calcul réel est plus compliqué. Vos dépenses mensuelles autres que le logement, telles que la nourriture et les services publics, ainsi que vos paiements mensuels de dettes, entrent en ligne de compte car ils réduisent le montant du revenu dont vous disposez pour vos paiements hypothécaires. Un moyen rapide de vérifier est d'utiliser un calculateur de paiement hypothécaire pour voir combien de paiements sont nécessaires chaque mois.
Par exemple, disons que le revenu annuel de votre ménage est de 140 000 $ et que vous avez économisé 70 000 $ pour un acompte. Vos dépenses mensuelles autres que le logement sont de 2 000 $, vous remboursez vos dettes d'études à raison d'environ 300 $ par mois et votre prêt automobile vous coûte 400 $ par mois. Cela représente 2 700 $ de votre revenu mensuel de départ. Votre capacité d'emprunt, c'est-à-dire le montant que vous pouvez vous permettre de dépenser pour une maison, s'élève à 658 000 $.
Vous pouvez déterminer le montant que vous pouvez vous permettre en utilisant notre calculateur d'accessibilité au crédit hypothécaire.
Après l'introduction du test de résistance hypothécaire en octobre 2016, puis sa révision et son élargissement en janvier 2018, l'accessibilité financière des acheteurs a considérablement diminué. L'objectif du test de résistance hypothécaire est de s'assurer que les propriétaires au Canada peuvent toujours faire face à leurs paiements hypothécaires si le taux d'intérêt augmente. Cela est particulièrement important alors que nos taux d'intérêt sont à des niveaux historiquement bas. Cela permet de protéger l'économie canadienne, en particulier le secteur immobilier, contre tout stress financier futur. Vous devez démontrer que les versements hypothécaires mensuels correspondent toujours à votre revenu mensuel en utilisant le plus élevé des taux d'intérêt suivants : le taux d'intérêt de votre prêt hypothécaire plus 2 % ou le taux d'admissibilité au test de résistance de 5,25 %, au 1er juin 2021. Pour utiliser votre revenu annuel actuel comme base, vous devez avoir passé la période d'essai, ce qui signifie que vous avez occupé cet emploi pendant au moins trois ou six mois.
Essayez le test de résistance hypothécaire à l'aide de notre calculateur de test de résistance.
Programmes d'aide à la mise de fonds
Certaines administrations provinciales et municipales offrent une aide financière aux acheteurs d'une première maison. Cette aide peut prendre la forme de remboursements de droits de mutation, de crédits d'impôt sur le revenu ou de paiements directs en espèces. Certains programmes comprennent une aide à la mise de fonds, qui peut prendre la forme d'un prêt sans intérêt couvrant la mise de fonds pour l'achat d'une nouvelle maison.
Par exemple, le Programme d'accession à la propriété du Nouveau-Brunswick offre un prêt sans intérêt d'un montant maximal de 75 000 $ aux acheteurs d'une première maison dont le revenu est inférieur à 30 000 $. Le Programme d'accès à la propriété en milieu rural du Manitoba offre un prêt-subvention pouvant atteindre 25 % du prix d'achat de certaines propriétés rurales. Le programme d'aide à la mise de fonds de la Nouvelle-Écosse offre un prêt sans intérêt pouvant atteindre 5 % du prix d'achat d'une maison pour couvrir la mise de fonds minimale.
Au niveau fédéral, le First-Time Home Buyer Incentive permet d'obtenir un financement sans intérêt par le biais d'un prêt hypothécaire sur fonds propres partagé, jusqu'à 10 % du prix d'achat d'une maison nouvellement construite, ou 5 % pour les maisons existantes. Sinon, certains propriétaires financent leur mise de fonds en cotisant à leur CELI.
Assurance de la SCHL
L'assurance prêt hypothécaire, également connue sous le nom d'assurance de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), protège votre prêteur hypothécaire en cas de défaut de paiement de votre prêt. En vertu des règlements du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), vous êtes tenu de souscrire une assurance SCHL ou une assurance hypothécaire privée si votre mise de fonds est inférieure à 20 %. Les autres fournisseurs d'assurance prêt hypothécaire comprennent Canada Guaranty et Genworth/Sagen.
Seules les propriétés dont le prix d'achat est inférieur à un million de dollars sont admissibles à l'assurance de la SCHL. Cela signifie que vous pouvez verser une mise de fonds aussi faible que 5 % pour les propriétés de moins de 500 000 $. Si le prix d'achat de votre maison est supérieur à 1 million de dollars, vous devez effectuer une mise de fonds de 20 % ou plus.
Avec l'assurance de la SCHL, la période d'amortissement de votre prêt hypothécaire ne peut pas non plus dépasser 25 ans. Si vous souhaitez avoir une période d'amortissement plus longue, votre mise de fonds doit être de 20 % ou plus.
Combien coûte l'assurance de la SCHL ?
Le coût de votre assurance SCHL est calculé en tant que pourcentage de votre prix d'achat. Le pourcentage exact dépend du montant de votre mise de fonds et diminue pour les mises de fonds plus importantes. Les primes d'assurance vont d'aussi peu que 0,6 % du total du prêt hypothécaire pour les mises de fonds de 35 % ou plus, jusqu'à 4,00 % du total du prêt hypothécaire pour les mises de fonds de 5 %.
L'utilisation d'un calculateur d'assurance SCHL peut vous aider à déterminer le coût des primes d'assurance SCHL qui s'appliqueront à vous, ainsi que la taxe de vente applicable. La taxe de vente provinciale est ajoutée aux primes d'assurance en Ontario, au Québec, au Manitoba et en Saskatchewan.
Comment puis-je payer l'assurance de la SCHL?
Votre prêteur est la partie responsable du paiement des coûts de l'assurance de la SCHL, mais dans la majorité des cas, il vous transmettra ces coûts en ajoutant la prime d'assurance de la SCHL à votre prêt hypothécaire. Cela augmentera légèrement vos paiements mensuels ou bihebdomadaires. Dans certains cas, votre prêteur peut vous permettre de payer les frais d'assurance de la SCHL sous forme de montant forfaitaire. Ce n'est que dans quelques cas exceptionnels que le prêteur paiera votre assurance hypothécaire.
Comment puis-je réduire les primes d'assurance de la SCHL ?
En versant une mise de fonds minimale de 20 %, vous pouvez éviter de payer l'assurance SCHL. Si vous versez une mise de fonds inférieure à 20 % sur votre nouvelle maison, votre prêt hypothécaire est considéré comme un prêt à ratio élevé (rapport entre le prêt et la valeur de la maison) et, par conséquent, vous devez souscrire une assurance SCHL pour couvrir le prêteur si vous ne remboursez pas votre prêt. Les primes d'assurance de la SCHL peuvent s'élever à des milliers de dollars.
Par exemple, pour une maison de 500 000 $, voici les primes d'assurance pour divers pourcentages de mise de fonds.
| Mise de fonds/Acompte | Prime d'assurance de la SCHL |
|---|---|
| 5% (25 000 $) | 19 000 $ |
| 10% (50 000 $) | 13 950 $ |
| 15% (75 000 $) | 11 900 $ |
| 20% (100 000 $) | 0 $ |
Le fait de verser une mise de fonds de 20 % ou plus vous dispense de payer l'assurance de la SCHL. Toutefois, les prêteurs hypothécaires peuvent exiger que vous obteniez une assurance SCHL même si vous faites une mise de fonds supérieure à 20 %, selon votre situation financière. Les prêteurs peuvent toujours être responsables des primes d'assurance de la SCHL, mais ils vous en font généralement bénéficier en les ajoutant au prêt hypothécaire, ce qui peut augmenter légèrement votre paiement mensuel. C'est l'une des raisons pour lesquelles le taux hypothécaire que vous pouvez obtenir pour une mise de fonds de 35 % est plus bas que pour une mise de fonds de 20 %, puisque les prêteurs doivent payer moins d'assurance prêt hypothécaire de la SCHL.