Peut-on obtenir un prêt hypothécaire pour un terrain ?

Le financement offert pour l'achat d'un terrain dépend en partie de sa nature : terrain brut, vacant, viabilisé, agricole ou destiné à une construction immédiate.

• Terrain brut : terrain non aménagé qui peut ne pas avoir d'accès routier, d'électricité, d'eau, d'égout ou d'autres services. C'est généralement le type de terrain le plus difficile à financer, et celui qui peut exiger la plus grosse mise de fonds.
• Terrain vacant : terrain sans bâtiment achevé. Il peut être brut, partiellement viabilisé ou entièrement viabilisé, et les prêteurs tiendront compte de ses caractéristiques particulières.
• Terrain viabilisé : lot à bâtir vacant ayant accès à une partie ou à l'ensemble des services essentiels, comme une route, l'électricité, l'aqueduc municipal et l'égout. Il est généralement plus facile à financer qu'un terrain brut.
• Terre agricole : terrain exploité ou destiné à l'agriculture. Du financement peut être offert par des prêteurs ou des programmes agricoles, mais l'admissibilité dépend de l'usage de la propriété et des projets agricoles de l'emprunteur.
• Terrain prêt à construire : terrain sur lequel l'acheteur prévoit commencer à construire sous peu. Un prêt à la construction peut financer une partie de l'achat du terrain et des coûts de construction, sous réserve des plans, des permis, d'un budget et de l'approbation du prêteur.

Une propriété peut entrer dans plus d'une catégorie. Par exemple, un terrain viabilisé est aussi un terrain vacant, et une terre agricole peut être brute ou aménagée.

Avant d'acheter un terrain, assurez-vous qu'il convient à l'usage que vous prévoyez en faire. Le prêteur peut aussi tenir compte de ces éléments pour décider s'il finance l'achat et combien vous pouvez emprunter.

Les principaux points à vérifier sont les suivants :

• Zonage et usages permis : confirmez que le zonage municipal autorise la maison, l'exploitation agricole, l'entreprise ou l'aménagement que vous prévoyez.
• Accès légal : assurez-vous que la propriété dispose d'un accès routier enregistré, et non d'un simple passage informel sur le terrain d'un voisin.
• Services publics : vérifiez si l'électricité, l'eau, l'égout, le gaz naturel et Internet sont disponibles, et estimez les coûts de raccordement.
• Puits et installation septique : en milieu rural, des tests peuvent être nécessaires pour confirmer qu'un puits et une fosse septique peuvent être installés.
• Permis de construire : vérifiez si le projet peut respecter les exigences municipales en matière de construction, de marges de recul, d'environnement et autres.
• Arpentage et limites : consultez un certificat d'arpentage à jour pour connaître les limites de propriété, les servitudes, les droits de passage et les empiètements.
• Conditions environnementales et physiques : renseignez-vous sur les milieux humides, les risques d'inondation, la contamination, le drainage, la nature du sol et toute autre restriction pouvant nuire à l'aménagement.
• Coûts d'aménagement : tenez compte des permis, de l'arpentage, des raccordements, de la préparation du site, de la construction d'un chemin, des redevances d'aménagement et des honoraires professionnels.
• Taxes et restrictions : examinez les taxes foncières, les cotisations spéciales, les servitudes restrictives et toute règle visant la propriété.

Pensez à rendre l'offre d'achat conditionnelle à l'obtention du financement et à des vérifications satisfaisantes du zonage, de l'accès, des inspections et des autres approbations nécessaires. Il peut être utile de faire appel à un avocat ou à un notaire spécialisé en immobilier, à un arpenteur-géomètre, à un ingénieur, à la municipalité ou à un professionnel de l'environnement pour confirmer certains de ces points.

Plusieurs options de financement existent pour acheter un terrain au Canada. La mise de fonds exigée, le taux d'intérêt et le montant maximal du prêt dépendent de l'emplacement, du zonage, de l'accès légal, de la viabilisation, de l'usage prévu et des projets d'aménagement, ainsi que du crédit, du revenu et des actifs de l'emprunteur. Un terrain brut sans services publics ni accès routier est généralement plus difficile à financer qu'un lot à bâtir viabilisé.

Comparaison des types de prêts pour l'achat d'un terrain

Remarque : les chiffres présentés sont des exemples généraux et non des limites de prêt garanties. Les exigences varient beaucoup selon le prêteur, la province ou le territoire, le type de terrain, l'usage prévu et le profil de l'emprunteur. Comparez le taux d'intérêt, les frais de prêteur et de courtage, le terme, la période d'amortissement, les conditions de remboursement anticipé et les frais juridiques, plutôt que seulement la mise de fonds exigée.

Un prêt foncier, aussi appelé prêt hypothécaire foncier, sert à acheter un terrain sur lequel il n'y a ni maison achevée ni autre bâtiment admissible. Le prêt est garanti par le terrain, ce qui signifie que le prêteur peut entreprendre des démarches judiciaires pour vendre la propriété si l'emprunteur ne rembourse pas.

Pour un prêteur, un prêt foncier est généralement plus risqué qu'un prêt hypothécaire résidentiel, car un terrain non aménagé est plus difficile à évaluer et à revendre. Le risque est encore plus grand pour un terrain brut sans accès routier légal, sans services publics ni services municipaux, et sans projet d'aménagement immédiat. Les prêteurs tiennent aussi compte de l'emplacement, du zonage, de l'usage prévu et de la facilité de revente du terrain.

En raison de ce risque, les prêts fonciers exigent généralement une mise de fonds plus importante et peuvent avoir des taux plus élevés que les prêts hypothécaires résidentiels. Un terrain viabilisé peut demander une mise de fonds d'environ 20 % à 35 %, et un terrain brut ou non viabilisé, de 35 % à 50 % ou plus. Les exigences réelles varient beaucoup selon le prêteur, la propriété et l'emprunteur.

On peut obtenir un prêt foncier auprès de banques, de coopératives de crédit, de prêteurs alternatifs et de prêteurs privés, mais tous les prêteurs ne financent pas tous les types de terrains. Un courtier hypothécaire qui connaît bien le financement de terrains peut vous aider à comparer les offres des prêteurs alternatifs et d'autres sources de financement.

Si vous prévoyez construire une maison sur le terrain que vous achetez, un prêt à la construction peut financer une partie de l'achat du terrain et des coûts de construction. Certains prêteurs offrent un financement non assuré allant jusqu'à 80 % de la valeur estimée de la maison une fois terminée, mais les limites et les méthodes de calcul varient selon le prêteur et le projet.

Pour être admissible, vous aurez généralement besoin de plans approuvés, des permis, d'un budget de construction détaillé et de fonds suffisants pour la mise de fonds et les dépassements de coûts. Votre budget doit inclure la main-d'œuvre, les matériaux, les permis, les honoraires professionnels et des postes comme le béton, le bois d'œuvre, les accessoires et les raccordements aux services publics.

Si vous n'êtes pas encore propriétaire du terrain, l'offre d'achat devra peut-être être conditionnelle au financement, au zonage, aux permis et à d'autres vérifications. Vous pouvez habituellement préparer des plans préliminaires avant la clôture, mais une demande de permis peut nécessiter l'autorisation du vendeur. Le prêteur peut accorder une approbation conditionnelle et exiger les plans définitifs et les permis avant de verser les fonds de construction.

Contrairement à un prêt hypothécaire ordinaire, un prêt à la construction n'est pas versé en un seul montant. Les fonds sont libérés par une série de déboursements, à mesure que votre maison sur mesure atteint certaines étapes de construction. Une inspection ou une évaluation est généralement exigée avant chaque déboursement.

Selon le prêteur, un premier déboursement peut servir à financer l'achat du terrain. D'autres prêteurs exigent que vous soyez déjà propriétaire du terrain ou que vous ayez investi une mise de fonds importante avant le début des déboursements. Vous devrez peut-être aussi disposer d'assez de liquidités pour payer les entrepreneurs et les autres dépenses entre deux déboursements.

Pendant les travaux, vous payez généralement seulement les intérêts sur le montant déjà versé, et non sur la totalité du prêt approuvé. Une fois la construction terminée, le prêt peut être converti en prêt hypothécaire ordinaire, et les versements réguliers de capital et d'intérêts commencent.

Si vous achetez un terrain pour l'agriculture, un prêt agricole peut vous aider à financer l'achat de la terre, des bâtiments de ferme, de l'équipement, du bétail et d'autres dépenses admissibles. Ces prêts sont offerts par des prêteurs agricoles spécialisés, des banques et des coopératives de crédit. Les montants maximaux, la mise de fonds exigée, le calendrier de remboursement et les usages admissibles varient selon le prêteur et le programme.

Financement agricole Canada (FAC) est une société d'État fédérale spécialisée dans le financement de l'agriculture et de l'agroalimentaire au Canada. FAC finance l'achat de terres et de bâtiments agricoles, d'équipement, de bétail et d'intrants, ainsi que le transfert d'exploitations et d'autres projets agricoles. Elle offre aussi des options de financement aux jeunes agriculteurs qui démarrent ou agrandissent leur exploitation.

Les banques offrent également du financement agricole, notamment :

• Prêts et marges de crédit – secteur agricole de la Banque CIBC
• Financement agricole BMO
• Financement agricole TD
• Prêt hypothécaire agricole RoyFarm de RBC
• Prêt hypothécaire agricole de la Banque Scotia
• Financement agroalimentaire de la Banque Nationale

Les agriculteurs admissibles peuvent aussi obtenir du financement dans le cadre du programme fédéral de la Loi canadienne sur les prêts agricoles (LCPA). Les prêts de la LCPA sont consentis par des banques, des coopératives de crédit et d'autres institutions financières participantes, et le gouvernement fédéral garantit 95 % de la perte nette admissible du prêteur. L'emprunteur doit tout de même présenter sa demande à un prêteur participant et satisfaire à ses critères.

Dans le cadre de la LCPA, une exploitation agricole peut avoir jusqu'à 500 000 $ de prêts en cours. La totalité de ce montant peut servir à acheter des terres agricoles ou à construire ou améliorer des bâtiments agricoles, alors que les prêts à d'autres fins admissibles, comme l'équipement et le bétail, sont limités à 350 000 $. Ces plafonds sont combinés : un emprunteur ne peut pas obtenir 500 000 $ pour une terre et 350 000 $ de plus pour de l'équipement dans le cadre du programme.

La LCPA peut financer jusqu'à 90 % des coûts admissibles pour les agriculteurs débutants et jusqu'à 80 % pour les agriculteurs établis. Cela représente généralement une mise de fonds minimale de 10 % pour les débutants et de 20 % pour les agriculteurs établis. L'admissibilité ne garantit pas l'approbation : c'est le prêteur participant qui détermine si l'emprunteur est admissible.

Le plafond de 500 000 $ de la LCPA peut aider à démarrer une ferme, mais il ne suffit pas toujours à couvrir l'achat de la terre, des bâtiments, de l'équipement, du bétail et le fonds de roulement. Les agriculteurs débutants devront peut-être combiner un prêt de la LCPA avec leur propre mise de fonds, la location de terres ou d'équipement, une marge de crédit d'exploitation ou d'autres financements agricoles.

Une marge de crédit hypothécaire (MCH), un prêt sur valeur domiciliaire ou un prêt personnel peut être une solution de rechange quand un prêt foncier traditionnel n'est pas accessible. Le montant que vous pouvez emprunter dépend toutefois de la valeur nette de votre maison, de votre revenu, de votre crédit et de vos dettes actuelles.

Si vous êtes propriétaire, vous pourriez utiliser une MCH ou un prêt sur valeur domiciliaire pour acheter un terrain. Une MCH vous donne un accès renouvelable à des fonds garantis par votre maison, alors qu'un prêt sur valeur domiciliaire est généralement versé en un seul montant et remboursé selon un calendrier fixe. Ces produits peuvent couvrir tout le prix d'achat si vous avez assez de valeur nette disponible.

Beaucoup de MCH permettent des paiements minimaux d'intérêts seulement, ce qui garde les premiers paiements bas. Par contre, ces paiements ne réduisent pas le solde, et les taux des MCH sont généralement variables. Utiliser une MCH met aussi votre maison actuelle en jeu si vous n'arrivez pas à rembourser.

Un prêt personnel peut convenir à un terrain moins cher ou à un petit manque de financement. Comme il n'est généralement pas garanti, il comporte habituellement un taux d'intérêt plus élevé, une période de remboursement plus courte et un plafond plus bas qu'un financement garanti par un bien immobilier.

Le financement par le vendeur, aussi appelé prêt hypothécaire consenti par le vendeur (ou solde de prix de vente au Québec), est une entente par laquelle le vendeur finance une partie ou la totalité de l'achat du terrain. Au lieu de recevoir le prix complet à la clôture, le vendeur accepte une mise de fonds et laisse l'acheteur rembourser le solde au fil du temps, habituellement par des versements réguliers avec intérêts.

Ce type de financement peut aider un acheteur qui n'obtient pas assez de financement d'une banque ou d'un autre prêteur foncier, par exemple s'il a une faible cote de crédit, peu de preuves de revenu ou un terrain qui ne répond pas aux critères d'un prêteur traditionnel. C'est toutefois le vendeur qui fixe ses propres critères, et il peut exiger un taux d'intérêt plus élevé ou une mise de fonds importante pour compenser le risque supplémentaire.

Dans un prêt hypothécaire consenti par le vendeur typique, la propriété du terrain est transférée à l'acheteur à la clôture, et le vendeur enregistre une hypothèque sur la propriété pour garantir le solde impayé. L'acheteur effectue ensuite ses versements selon le calendrier convenu. S'il ne respecte pas les conditions de l'entente, le vendeur peut entreprendre des démarches judiciaires pour récupérer la somme due ou faire valoir son hypothèque.

Le financement par le vendeur peut aussi être combiné avec un prêt d'un autre prêteur. Supposons qu'un acheteur achète un terrain de 150 000 $ et qu'un prêteur foncier accepte de prêter 100 000 $. L'acheteur pourrait verser une mise de fonds et négocier un financement par le vendeur pour tout ou partie du montant restant. Le prêteur principal doit approuver cette entente, et les parties doivent déterminer quel prêteur aura priorité si l'acheteur fait défaut.

Même s'il réduit le besoin de passer par l'analyse d'un prêteur traditionnel, le financement par le vendeur n'élimine ni la documentation nécessaire ni les frais de clôture. L'entente doit préciser clairement le taux d'intérêt, le calendrier des versements, la durée du remboursement, les conditions de remboursement anticipé, les frais, la garantie et les conséquences d'un défaut. Les règles et les exigences d'enregistrement varient selon la province ou le territoire. L'acheteur et le vendeur devraient donc chacun obtenir un avis juridique indépendant avant de conclure la transaction.