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Hypothèque commerciale

Le contenu de cette page a été mis à jour le : 27 octobre 2026

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Une hypothèque commerciale est un prêt hypothécaire garanti par un immeuble commercial, comme un entrepôt, un centre commercial, un immeuble de bureaux, un centre médical, un magasin de détail ou un immeuble locatif multilogement. De façon générale, tout bien immobilier autre qu'une maison est un immeuble commercial. Les hypothèques commerciales servent à deux grands types d'emprunteurs :

• Les investisseurs qui achètent un immeuble à revenus pour le louer, comme un immeuble d'appartements, un centre commercial de quartier ou un immeuble de bureaux.
• Les propriétaires d'entreprise qui achètent ou rénovent des locaux pour leur propre entreprise, comme un entrepôt, une clinique ou une vitrine commerciale.

Il n'existe aucun seuil universel de logements à partir duquel un immeuble résidentiel devient commercial aux fins du financement hypothécaire. Les prêteurs et les assureurs hypothécaires ont des critères d'admissibilité différents pour les immeubles résidentiels multilogements.

Par exemple :

• SCHL : 5 logements ou plus (de 1 à 4 logements, l'immeuble est considéré comme résidentiel)
• RBC : 7 logements locatifs ou plus
• CIBC : 5 logements locatifs ou plus

Principales différences :

• Admissibilité : Une hypothèque résidentielle repose sur votre capacité de rembourser, mesurée par vos ratios d'endettement. Une hypothèque commerciale repose sur la capacité des flux de trésorerie de l'immeuble à couvrir la dette, mesurée par son ratio de couverture du service de la dette (RCSD).
• Risque : Une maison est facile à vendre ou à louer, car les acheteurs et les locataires ne manquent pas. Un immeuble commercial peut rester vide pendant des mois après le départ d'un locataire, et beaucoup moins d'acheteurs en recherchent un. L'immeuble commercial est donc plus difficile à vendre si l'emprunteur fait défaut, et les prêteurs considèrent les hypothèques commerciales comme plus risquées.
• Délai de traitement : Les hypothèques commerciales prennent plus de temps à approuver, car le prêteur doit évaluer l'immeuble et examiner ses revenus.

Les hypothèques commerciales sont offertes par cinq grands types de prêteurs.

D'autres prêteurs institutionnels, comme les compagnies d'assurance vie et les caisses de retraite, offrent aussi du financement hypothécaire commercial, généralement pour des immeubles et des emprunteurs plus importants et bien établis.

Les taux des hypothèques commerciales conventionnelles sont établis en ajoutant un écart au rendement des obligations du gouvernement du Canada (GdC) d'échéance semblable, habituellement le rendement à 5 ans ou à 10 ans. Le prêteur ajoute ensuite une prime en fonction du risque du prêt.

Les prêts hypothécaires multilogements assurés par la SCHL ont les taux les plus bas, car l'assurance élimine la majeure partie du risque de défaut pour le prêteur. Une prime d'assurance s'ajoute toutefois aux intérêts hypothécaires. Les prêteurs utilisent couramment le rendement des Obligations hypothécaires du Canada (OHC) comme référence pour fixer le taux de ces prêts, bien que les taux puissent aussi être exprimés en écart par rapport au rendement des obligations du gouvernement du Canada (GdC).

Les OHC sont garanties par la SCHL au nom du gouvernement fédéral et rapportent généralement un peu plus que les obligations comparables du GdC. L'écart entre le rendement des OHC et celui des obligations du GdC varie selon les conditions du marché, la demande des investisseurs, le volume d'émissions obligataires et les achats du gouvernement.

Le rapport Canadian Cap Rate and Investment Trends du T3 2026 d'Avison Young fait état des écarts suivants par rapport au rendement des obligations du GdC à 5 ans :

Pour estimer la fourchette de taux actuelle, ajoutez l'écart au rendement actuel des obligations du GdC à 5 ans. Votre taux réel dépend de l'immeuble, de l'emprunteur et du prêt.

• Type d'immeuble : Plus l'immeuble est spécialisé, plus le risque et le taux sont élevés. Les immeubles locatifs multilogements sont le type d'immeuble commercial le moins risqué; ils obtiennent donc des taux plus bas et des RPV plus élevés.
• Stabilité de l'immeuble : Les immeubles stabilisés et loués obtiennent de meilleurs taux que les projets en prévente ou les immeubles partiellement loués.
• Solidité de l'emprunteur : Les emprunteurs bien capitalisés et ayant de longs antécédents obtiennent de meilleurs taux que les promoteurs ayant peu d'historique.
• Structure du prêt : Un RPV plus élevé, un RCSD plus bas ou un prêt sans recours se traduit par un taux plus élevé.
• Assurance : Les prêts hypothécaires assurés par la SCHL obtiennent les taux les plus bas, car l'assurance élimine la majeure partie du risque de défaut pour le prêteur.

Utilisez notre calculatrice d'hypothèque commerciale pour voir l'effet d'une variation de taux sur vos versements.

La SCHL est l'organisme national du logement au Canada. Son programme pour propriétaires-occupants assure les prêts hypothécaires contre le défaut de paiement afin d'aider les Canadiens à devenir propriétaires de leur résidence principale. Pour les immeubles locatifs de 5 logements ou plus, elle offre l'assurance prêt hypothécaire pour immeubles collectifs, principalement par l'entremise de MLI Standard et de MLI Select. Ces programmes visent à accroître l'offre de logements locatifs en assurant les prêts hypothécaires sur immeubles locatifs contre le défaut de paiement.

En plus du taux hypothécaire, vous devrez payer l'assurance prêt hypothécaire de la SCHL pour acheter un immeuble commercial avec une hypothèque commerciale assurée par la SCHL. Les primes correspondent à un pourcentage du montant du prêt, et les emprunteurs MLI Select bénéficient d'un rabais. Le tableau suivant présente les primes d'assurance de la SCHL pour les logements locatifs standards, en vigueur depuis le 14 juillet 2025.

Une surprime de 0,25 % s'applique pour chaque tranche de 5 ans d'amortissement au-delà de 25 ans.

MLI Select est la version à points de l'assurance prêt hypothécaire pour immeubles collectifs de la SCHL. Les emprunteurs obtiennent des points en s'engageant envers l'abordabilité, l'efficacité énergétique ou l'accessibilité, et doivent obtenir au moins 50 points pour être admissibles. Les rabais MLI Select sont de 10 % à 50 points, de 20 % à 70 points et de 30 % à 100 points.

Pour en savoir plus, consultez notre guide sur les prêts hypothécaires pour immeubles locatifs.

Il existe de nombreuses hypothèques commerciales selon les types d'immeubles et les utilisations. En raison de la taille et de la complexité des hypothèques commerciales et de la difficulté à vendre des immeubles commerciaux, les conditions précises d'une hypothèque commerciale varient d'un cas à l'autre. Cependant, de façon générale, la plupart des hypothèques commerciales sur des immeubles développés, comme les immeubles multilogements, de commerce de détail, de bureaux et d'hébergement, partagent les conditions suivantes :

Les termes des hypothèques commerciales varient généralement de 1 à 10 ans. Du financement provisoire à plus court terme est aussi offert, avec des termes allant jusqu'à environ 3 ans chez certains prêteurs. Les emprunteurs préfèrent bloquer une hypothèque à long terme lorsque les taux d'intérêt sont bas. Toutefois, si l'on prévoit une baisse prochaine des taux, ils peuvent opter pour un prêt à plus court terme.

Les hypothèques commerciales ont un ratio prêt-valeur allant jusqu'à 85 % selon le type d'immeuble et selon que le prêt est assuré ou non contre le défaut de paiement, ou jusqu'à 95 % avec MLI Select de la SCHL. Les terres agricoles ou terrains vacants peuvent être limités à un RPV aussi bas que 50 %. En matière de mise de fonds, un RPV de 75 % signifie verser 25 % du prix d'achat. Le financement assuré par la SCHL peut réduire ce montant à 15 %, ou à seulement 5 % avec MLI Select.

1. Préparez vos chiffres : Rassemblez le relevé des loyers et les états d'exploitation de l'immeuble, vos états financiers et un bilan de votre valeur nette personnelle.
2. Parlez à un prêteur ou à un courtier avant de présenter une offre : Il pourra vous dire quel montant l'immeuble peut soutenir et quelles conditions s'appliquent.
3. Présentez une offre conditionnelle au financement : Laissez au prêteur suffisamment de temps pour analyser la transaction et effectuer sa vérification diligente.
4. Soumettez votre demande : Le prêteur commande ou approuve une évaluation, une évaluation environnementale de site de phase I et, au besoin, une évaluation de l'état du bâtiment.
5. Obtenez une lettre d'engagement : Le prêteur y précise le montant du prêt, le taux, le terme et les conditions à remplir avant la clôture.
6. Clôture : Les avocats ou notaires préparent et enregistrent l'hypothèque, et les fonds sont versés.

Les exigences varient selon le prêteur, mais la plupart demanderont :

• La promesse d'achat ou, pour un refinancement, le solde, l'amortissement et la date d'échéance de l'hypothèque existante
• La description de l'immeuble, y compris son âge, sa construction, le nombre de logements, la répartition des logements, le stationnement et les commodités
• 3 ans d'états d'exploitation indiquant les revenus et dépenses réels, pour un immeuble existant
• Le relevé des loyers à jour indiquant le loyer, la superficie et la date d'occupation de chaque logement
• Les factures d'impôt foncier, d'assurance et de services publics des 12 derniers mois
• Une évaluation récente de l'immeuble
• Une évaluation de l'état du bâtiment, si elle est exigée
• Les états financiers des 3 dernières années et les bilans de valeur nette personnelle des emprunteurs et des garants

Un courtier hypothécaire au Canada spécialisé en commercial peut vous aider à trouver l'hypothèque qui convient le mieux à vos besoins. Il peut aussi vous accompagner dans le processus complexe d'obtention d'un prêt hypothécaire. Par exemple, il vous aidera à soumettre des documents comme de longs rapports environnementaux et des rapports sur l'état du bâtiment.

Un courtier hypothécaire travaille avec des SFH, des prêteurs et assureurs privés, des banques, des sociétés de fiducie et des caisses populaires du Canada pour vous trouver la meilleure offre. Grâce à son expérience du secteur hypothécaire, il peut vous aider à trouver rapidement un prêt hypothécaire à un taux plus bas que ce que vous pourriez obtenir seul.

First National offre des hypothèques commerciales assurées par la SCHL et conventionnelles pour des immeubles multilogements, des résidences pour aînés, des immeubles de bureaux, de commerce de détail, industriels et à usage mixte. Ses termes conventionnels sont généralement de 3 à 5 ans, avec des termes plus longs offerts, et ses récents financements assurés par la SCHL comprennent des termes de 10 ans avec un amortissement de 50 ans dans le cadre de MLI Select. Pour en savoir plus, consultez les taux hypothécaires et les avis sur First National ici.

MCAP offre des hypothèques commerciales conventionnelles pour l'achat, le refinancement et le retrait de valeur nette, avec des termes de 1 à 10 ans et un amortissement allant jusqu'à 30 ans. Elle offre aussi des prêts hypothécaires à terme assurés par la SCHL pour des immeubles multilogements, des résidences pour aînés, des résidences étudiantes et des logements sociaux et abordables, avec un amortissement allant jusqu'à 40 ans. Notre guide sur les taux hypothécaires et avis sur MCAP vous aidera à en savoir plus.

CMLS offre du financement assuré par la SCHL, conventionnel, à rendement élevé et pour la construction, à taux fixe ou variable. CMLS gère un portefeuille hypothécaire de plus de 45 milliards $ et a été acquise par nesto en 2024. Pour en savoir plus sur CMLS, consultez notre guide des taux hypothécaires et avis sur CMLS.

La CIBC offre des hypothèques commerciales de premier rang concurrentielles de 1 M$ à 40 M$ pour des immeubles résidentiels multilogements, des centres commerciaux, des immeubles de bureaux, des centres médicaux et des bâtiments industriels. En tant que l'une des plus grandes banques du Canada, la CIBC est connue pour ses taux hypothécaires et ses avis.

RBC offre des hypothèques commerciales aux entreprises qui achètent ou refinancent un immeuble à revenus d'une valeur de plus de 500 000 $. L'immeuble doit être facilement vendable et situé dans un marché de revente et de location actif.

Le Mouvement Desjardins est le plus grand groupe financier coopératif en Amérique du Nord. Desjardins offre des hypothèques commerciales pour acheter, construire ou agrandir des immeubles commerciaux, industriels et agricoles, avec un amortissement établi selon la durée de vie utile de l'immeuble. Il offre aussi un financement distinct pour les immeubles résidentiels locatifs. Les taux peuvent être fixes ou variables.

La Banque de développement du Canada (BDC) prête aux propriétaires d'entreprise qui achètent, construisent ou rénovent des locaux pour leur propre entreprise. Son prêt pour immobilier commercial offre :

BDC ne finance pas la construction ni l'exploitation d'écoles privées, de résidences pour aînés ou de projets zonés résidentiels.

• TD : Le groupe des prêts hypothécaires commerciaux de la TD prête sur des immeubles à revenus, y compris des immeubles de commerce de détail, industriels, de bureaux, d'entreposage libre-service, des hôtels et des immeubles résidentiels multilogements, de façon conventionnelle ou avec l'assurance de la SCHL.
• BMO : Prêts hypothécaires commerciaux à terme et à vue pour des immeubles résidentiels, de commerce de détail, industriels et de bureaux, ainsi que du financement MLI de la SCHL.

• Les coopératives de crédit prêtent sur des immeubles commerciaux locaux et peuvent être plus souples avec les petites transactions et les investisseurs locaux. Il faut habituellement en devenir membre pour emprunter.
• Les compagnies d'assurance vie consentent aussi des hypothèques commerciales, surtout sur des immeubles plus importants et stabilisés. La plupart des emprunteurs y accèdent par l'entremise d'un courtier en hypothèque commerciale.

Les prêteurs privés, les sociétés de placement hypothécaire (SPH) et les autres prêteurs alternatifs financent des transactions que les banques et la SCHL refusent, comme :

• Les immeubles vacants ou partiellement loués
• Les immeubles à rénover
• Les terrains
• Les emprunteurs ayant peu d'historique ou un crédit plus faible

Ils s'intéressent davantage à la valeur de l'immeuble et à votre stratégie de sortie qu'au RCSD, mais exigent des taux et des frais plus élevés et offrent des termes plus courts. La plupart des emprunteurs les utilisent comme solution transitoire, puis refinancent auprès d'un prêteur conventionnel ou assuré par la SCHL une fois l'immeuble stabilisé.

Les hypothèques commerciales sont le moyen habituel de financer des immeubles locatifs de 5 logements ou plus et d'autres immeubles à revenus au Canada. Elles coûtent toutefois plus cher et sont plus difficiles à obtenir que les hypothèques résidentielles. Les prêteurs commerciaux se concentrent sur les flux de trésorerie de l'immeuble; le RCSD, le RPV et le type d'immeuble déterminent donc à la fois votre taux hypothécaire et le montant que vous pouvez emprunter. Le financement assuré par la SCHL offre les taux les plus bas et le levier le plus élevé pour les immeubles d'appartements, tandis qu'un courtier en hypothèque commerciale peut vous aider à comparer les banques, les SFH, les coopératives de crédit et les prêteurs privés.

Au Canada, les immeubles locatifs de 5 logements ou plus sont généralement financés par des hypothèques commerciales, puisque l'assurance de la SCHL pour propriétaires-occupants et petits immeubles locatifs ne couvre que les propriétés de 1 à 4 logements. Certains prêteurs placent la limite plus haut. Par exemple, l'hypothèque commerciale de RBC exige au moins 7 logements locatifs.

Bon nombre de prêteurs conventionnels exigent une mise de fonds d'au moins 25 % pour un immeuble commercial, puisqu'ils limitent les hypothèques de premier rang à un RPV de 75 %. Le financement assuré par la SCHL pour les immeubles locatifs de 5 logements ou plus peut réduire la mise de fonds à 15 %, ou à seulement 5 % avec MLI Select. Les propriétaires d'entreprise qui achètent leurs propres locaux peuvent être admissibles à un financement allant jusqu'à 100 % auprès de BDC.

La plupart des prêteurs commerciaux exigent un RCSD minimal de 1,10 à 1,30. La SCHL exige de 1,10 à 1,30 pour les logements locatifs standards et 1,10 avec MLI Select, tandis que MCAP exige 1,20 pour une hypothèque conventionnelle de premier rang. Les espaces non résidentiels exigent un RCSD plus élevé : un RCSD d'au moins 1,40 sur la portion non résidentielle.

Les hypothèques commerciales exigent généralement une évaluation commerciale, une évaluation environnementale de site de phase I (et une phase II si la phase I signale une contamination possible), une évaluation de l'état du bâtiment et des frais juridiques. Vous paierez aussi des droits de mutation immobilière dans la plupart des provinces. Les prêteurs peuvent exiger des frais de demande ou d'engagement. Contrairement aux prêts hypothécaires résidentiels, pour lesquels les services de courtage sont gratuits, les courtiers peuvent exiger des frais pour les hypothèques commerciales. Les prêts assurés par la SCHL comportent des frais de demande à partir de 150 $ par logement, en plus d'une prime d'assurance.

En général, oui. Les intérêts sur l'argent emprunté pour acheter un immeuble qui génère un revenu locatif ou d'entreprise sont déductibles, mais les remboursements de capital ne le sont pas. Vous pouvez aussi demander la déduction pour amortissement (DPA) sur le bâtiment, mais pas sur le terrain. Consultez un comptable au sujet de votre situation.

Les hypothèques commerciales conventionnelles sont généralement amorties sur 25 à 30 ans au maximum. Les prêts hypothécaires assurés par la SCHL sur des immeubles locatifs permettent jusqu'à 40 ans pour les immeubles existants et 50 ans pour les constructions neuves, et jusqu'à 50 ans pour les immeubles existants avec MLI Select à 100 points ou plus.