Hypothèque Commerciale

À Savoir

  • Les prêts hypothécaires commerciaux sont généralement utilisés pour les propriétés génératrices de revenus comptant plus de quatre unités.
  • Les taux des prêts hypothécaires commerciaux sont plus élevés que ceux des prêts hypothécaires résidentiels.
  • Les prêteurs évaluent le potentiel de génération de revenus de la propriété et la situation financière de l'emprunteur.
  • La plupart des prêteurs commerciaux peuvent vous accorder un rapport prêt-valeur (RPV) maximal de 85 % avec un amortissement sur 25 ans.
  • Toutefois, les prêts hypothécaires commerciaux assurés par la SCHL peuvent avoir une période d'amortissement allant jusqu'à 40 ans.
Hypothèques commerciales ou résidentielles
CommercialeRésidentielle
Pour qui est-ce destiné?Grandes sociétés d'investissement immobilierAcheteurs de logements ordinaires, petits investisseurs
Taux d'intérêtsPlus élevésMoins élevés
Taux d'intérêt de référenceObligation sur 5 ans de la Banque du CanadaTaux de financement à un jour de la Banque du Canada
RPV maximale85%95%
Amortissement maximal40 ans25 ans
Disponibilité de l'assurance de la SCHL
Critères de qualificationGénération de revenus immobiliers, finances de l'emprunteurFinances de l'emprunteur

Taux hypothécaires commerciaux

Taux conventionnel sur 5 ans :
5,92% - 9,92%
Taux de la SCHL sur 5 ans :
4,82% - 6,92%

Les taux des prêts hypothécaires commerciaux dépendent fortement des conditions spécifiques du prêt, du bien et de l'emprunteur. Par exemple, les prêts hypothécaires sur des propriétés stabilisées avec des emprunteurs bien financés et de bonne réputation obtiendront de meilleurs taux que les prêts hypothécaires plus risqués sur des promoteurs de condos en pré-construction avec un historique court.

Cependant, tous les prêts hypothécaires commerciaux sont généralement basés sur des obligations d'entreprises BBB de la même période. Les prêteurs hypothécaires ajoutent ensuite une prime en fonction du risque que présente le prêt commercial. Les emprunteurs à haut risque doivent payer une prime plus élevée, tandis que les taux pour les emprunteurs à faible risque seront plus proches du rendement des obligations d'entreprise BBB. Toutefois, ces taux ont tendance à être plus élevés que les taux commerciaux assurés par la SCHL, qui représentent le risque le plus faible pour les prêteurs. Vous pouvez utiliser une calculatrice d'hypothèque commerciale pour voir comment un changement de taux d'intérêt affectera vos paiements hypothécaires.

Taux des prêts hypothécaires commerciaux assurés par la SCHL

La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) fournit également une assurance contre le défaut de paiement des prêts hypothécaires commerciaux. Cette assurance protège les prêteurs hypothécaires, car la SCHL paiera le prêteur si l'emprunteur commercial ne rembourse pas son prêt hypothécaire.

Les emprunteurs de prêts hypothécaires commerciaux assurés par la SCHL se voient offrir les meilleurs taux étant donné le faible risque pour les prêteurs. Toutefois, contrairement aux prêts hypothécaires commerciaux conventionnels, dont les taux hypothécaires sont liés au rendement des entreprises BBB, les prêts hypothécaires de la SCHL sont liés au rendement des obligations hypothécaires canadiennes (OHC).

Le rendement des OHC (indiqué dans la fourchette orange ci-dessous) est généralement supérieur de 1 % à 1,5 % au rendement des obligations du gouvernement du Canada (GOC) à 5 ans (indiqué en bleu ci-dessous). En outre, votre prêteur hypothécaire facturera une prime en plus du rendement de l'OHC, en fonction de votre facteur de risque. Cette prime varie entre 0,4 % et 2 %. Cela signifie que le taux hypothécaire de la SCHL est généralement de 1,4 % à 3,5 % plus élevé que le rendement des obligations du gouvernement du Canada à 5 ans.

Rendement CMB actuel :
4,32% - 4,52%
Dernière mise à jour 5 octobre 2022

Historique du rendement des obligations hypothécaires Canadiennes

Taux hypothécaire commercial conventionnel
Taux hypothécaire commercial SCHL
Rendement des obligations GOC à 5 ans

En plus du taux hypothécaire, vous devrez payer l'assurance prêt hypothécaire de la SCHL pour acheter une propriété commerciale avec un prêt hypothécaire commercial assuré par la SCHL. Les taux supplémentaires sont indiqués ci-dessous pour les locations standard au taux du marché et les initiatives de logement abordable.

Rapport prêt-valeur maximalPrime de la SCHL pour les logements loués au taux du marchéPrime de la SCHL pour les locations de logements abordables
65%1,75%1,50%
70%2,00%1,60%
75%2,50%1,70%
80%3,50%1,85%
85%4,50%2,05%

Pour être admissible à un prêt hypothécaire commercial assuré par la SCHL pour un logement locatif standard, vous devez répondre aux critères suivants :

  • L'immeuble doit comporter au moins cinq logements locatifs
  • Au moins 70 % de la surface de plancher et de la valeur du prêt doivent être des unités résidentielles.
  • Avoir un RPV maximum de 85%.
  • Vous devez avoir prouvé votre capacité à gérer un immeuble de taille similaire.
  • Vous avez au moins cinq ans d'expérience en gestion immobilière (ou un gestionnaire immobilier réputé).
  • Votre valeur nette doit être supérieure à 25 % de la valeur du prêt.
  • Vous devez être en mesure de garantir la valeur totale du prêt jusqu'à ce que vous ayez des loyers stables pendant 12 mois consécutifs.

Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire commercial ?

Un prêt hypothécaire commercial est un prêt hypothécaire pour un bien immobilier commercial, notamment des appartements locatifs multifamiliaux, des immeubles de bureaux, des espaces de vente au détail, des bâtiments industriels, des hôtels, etc. Bien que les conditions de prêt soient similaires à celles des prêts hypothécaires résidentiels, les taux d'intérêt sont généralement plus élevés et le traitement est plus long en raison de la complexité de l'évaluation de la propriété sous-jacente. En outre, ils prennent en compte les flux de trésorerie attendus du bien (par exemple, le loyer) et les antécédents de l'emprunteur.

Conditions des prêts hypothécaires commerciaux

Conditions des prêts hypothécaires commerciaux

Il existe de nombreux prêts hypothécaires commerciaux différents pour les différents types de propriétés et de cas d'utilisation. En raison de la taille et de la complexité des hypothèques commerciales et de la difficulté de vendre des propriétés commerciales, les conditions spécifiques d'une hypothèque commerciale diffèrent d'un cas à l'autre. Cependant, de manière générale, la plupart des hypothèques commerciales pour les propriétés développées comme les immeubles multi-résidentiels, les commerces de détail, les bureaux et l'hôtellerie partagent les termes suivants :

Types de tauxTaux fixe, variable ou combiné
Ratio prêt/valeur (RPV) Jusqu'à 85 %
Durée du mandat 1 à 25 ans
AmortissementJusqu'à 25 ans
(SCHL : jusqu'à 40 ans)

Durée du prêt

La durée des prêts hypothécaires commerciaux peut varier entre 1 et 25 ans. En général, les durées sont comprises entre 5 et 20 ans. Tout ce qui est inférieur à cinq ans est du crédit-relais. Les emprunteurs de prêts hypothécaires commerciaux préfèrent bloquer un prêt à long terme lorsque les taux d'intérêt sont bas. Toutefois, s'il est prévu que les taux baissent bientôt, ils peuvent opter pour un prêt à plus court terme.

Rapport prêt-valeur (RPV)

Les prêts hypothécaires commerciaux ont généralement un Ratio Prêt/Valeur (RPV) allant jusqu'à 85 % selon le type de propriété. Les terres agricoles ou les terrains vacants peuvent être limités à un RPV aussi basse que 50 %. En revanche, les prêts hypothécaires résidentiels peuvent avoir un RPV allant jusqu'à 95 %. La RPV inférieure est due en partie à trois raisons :

  1. L'absence d'assurance hypothécaire signifie que le prêteur doit assumer l'intégralité du risque de l'hypothèque pour des RPV plus élevées.
  2. Les emprunteurs comptent généralement sur les liquidités de leur propriété pour effectuer les paiements de l'hypothèque. Si quelque chose arrive à la propriété, la valeur de la propriété et la capacité de payer de l'emprunteur seront affectées.
  3. Un marché moins actif et transparent pour les propriétés commerciales peut signifier que les évaluations ne sont qu'une « meilleure estimation ». Certains types de biens, tels que les terrains ruraux, sont encore plus difficiles à évaluer, ce qui oblige le prêteur à constituer un tampon d'évaluation.

Courtier en hypothèque commerciale

Un courtier en prêts hypothécaires commerciaux au Canada peut vous aider à trouver le meilleur prêt hypothécaire pour vos besoins. De plus, il peut vous aider dans le processus complexe d'obtention d'un prêt hypothécaire. Par exemple, il vous aidera à soumettre des documents tels que des rapports environnementaux de plusieurs pages et des rapports sur l'état du bâtiment.

Un courtier en prêts hypothécaires travaille avec les grandes banques, les sociétés de fiducie et les caisses populaires du Canada pour trouver la meilleure offre pour vous. Grâce à leur expérience dans le secteur des prêts hypothécaires, ils peuvent vous aider à trouver rapidement un prêt hypothécaire assorti de taux d'intérêt plus bas que ceux que vous pourriez obtenir individuellement.

Prêteurs hypothécaires commerciaux

Prêts hypothécaires commerciaux First National

First National offre des hypothèques commerciales pour les achats, les nouvelles constructions et le refinancement/les hypothèques de second rang. First National classe ses prêts hypothécaires en deux offres principales : le premier financement hypothécaire et le financement complémentaire et les deuxièmes prêts hypothécaires.

Premier financement hypothécaire

First National offre le premier financement hypothécaire pour des prêts hypothécaires entre 2,5 millions de dollars et 10 millions de dollars pour des propriétés dans les grands centres de population au Canada. Des termes de 1 à 5 ans sont offerts avec un amortissement pouvant aller jusqu'à 25 ans. La LTV maximale est de 75 %.

Financement complémentaire et deuxième hypothèque

First National offre un financement complémentaire et des hypothèques de deuxième rang pour des prêts hypothécaires entre 1 et 10 millions de dollars pour des propriétés dans les grands centres de population au Canada. Des termes de 1 à 5 ans sont offerts avec un amortissement pouvant aller jusqu'à 25 ans. La RPV maximale est de 85 %. Une option d'intérêt seulement est également disponible.

1ère hypothèque2ème hypothèque/complément
Montant du prêt1 M$ à 10 M$2,0 M$ à 100 M$
Ratio prêt-valeur (RPV)Jusqu'à 85 %Jusqu'à 85 %
Durée du mandatJusqu'à 5 ans5 et 10 ans
AmortissementJusqu'à 25 ans
(Option d'intérêt uniquement disponible)
Jusqu'à 40 ans
(Prime facturée pendant >25 ans)
Catégories de biens admissiblesMultifamiliale, commerce de détail/place, bureau, usage mixte, industriel et hôtellerieComplémentaire hypothèque: multifamiliales, maisons de retraite
Deuxième hypothèque: Commerce de détail/Plaza, Bureau, Usage mixte, Industriel, Hôtellerie
Type de prêt hypothécaire admissiblePremière hypothèque seulementDeuxième prêt hypothécaire, complément
Régions éligiblesPrincipaux centres de populationPrincipaux centres de population

Prêts hypothécaires commerciaux MCAP

MCAP propose des prêts hypothécaires commerciaux pour les nouveaux achats, le refinancement et des prêts hypothécaires complémentaires/secondaires pour des durées de prêt de 1 à 5 ans et un amortissement pouvant aller jusqu'à 25 ans. Ils offrent également des prêts hypothécaires SCHL spécialisés pour les maisons multifamiliales et les maisons de retraite avec un amortissement pouvant aller jusqu'à 40 ans.

Prêts hypothécaires commerciaux assurés par la SCHL

MCAP est l'un des plus importants initiateurs de prêts hypothécaires de la SCHL sur des propriétés multifamiliales, des maisons de retraite et des ensembles de logements abordables au Canada.

Hypothèques commerciales conventionnelles

MCAP offre également à ses clients des prêts hypothécaires commerciaux conventionnels pour divers types de propriétés.

MCAP Prêts hypothécaires conventionnels de premier rang

Assuré par la SCHLHypothèque conventionnelle de premier rangHypothèque conventionnelle de second rang/complémentaire
Montant du prêt2,0 M$ à 100 M$2,5 M$ à 10 M$1 M$ à 10 M$
Ratio prêt/valeur (RPV)Jusqu'à 85 % Jusqu'à 75 %Jusqu'à 85 %
Durée du prêt5 et 10 ans1 - 5 ans1 - 5 ans
AmortissementJusqu'à 40 ans (Prime facturée pour >25 ans)Jusqu'à 25 ansJusqu'à 25 ans (Option disponible pour les intérêts seulement)
Catégories de biens admissiblesHypothèque de premier rang, hypothèque dePremière hypothèque uniquementHypothèque de second rang, complémentaire
Type d'hypothèque éligibleMulti-familiales, Maisons de retraite, logements étudiants, logements sociaux, projets de logements abordables.Multi-familiale, Commerce/Plaza, Bureau, Usage mixte, Industriel, HôtellerieComplémentaire hypothèque: multifamiliales, maisons de retraite Deuxième hypothèque : Commerce de détail/Plaza, Bureau, Usage mixte, Industriel, Hôtellerie
Régions éligiblesBC, AB, SK, MB, ON, QC, NS, NBPrincipaux centres de populationPrincipaux centres de population

Prêts hypothécaires commerciaux financiers CMLS

La Financière CMLS offre des prêts hypothécaires commerciaux pour les achats et les nouvelles constructions avec un terme hypothécaire de 1 à 25 ans et un amortissement pouvant aller jusqu'à 30 ans. Des tarifs fixes, variables et combinés sont proposés.

Terme conventionnel

Les prêts hypothécaires commerciaux à terme conventionnel CMLS sont offerts pour la plupart des types de propriété. Des termes de 1 à 25 ans sont offerts avec un amortissement pouvant aller jusqu'à 30 ans. Des options de prêt avec recours et sans recours sont disponibles. Les autres caractéristiques comprennent des périodes d'intérêt uniquement et un taux à terme fixe.

Programme de petits prêts

CMLS offre un programme de petits prêts pour les prêts hypothécaires commerciaux de 500 000 $ à 5 000 000 $. Il s'agit d'un programme de première hypothèque ouvert à tous les types de biens.

Montant du prêt500 000 $ à 5 M $
Ratio prêt/valeur (RPV)Jusqu'à 85 %
Durée du mandat5 et 10 ans
AmortissementJusqu'à 40 ans
Catégories de propriétés éligibles Toutes les propriétés considérées (y compris les terrains)
Type d'hypothèque admissiblePremière hypothèque, deuxième hypothèque, prêts hypothécaires Pari Passu, compléments
Régions éligibles Toutes les régions considérées

Prêts hypothécaires commerciaux CIBC

La CIBC offre des prêts hypothécaires commerciaux de premier rang concurrentiels allant de 1 M$ à 40 M$ pour des immeubles résidentiels à logements multiples, des centres commerciaux et des centres commerciaux, des immeubles de bureaux et des centres médicaux, ainsi que des immeubles industriels.

Montant du prêt1 M$ à 40 M$
Ratio prêt/valeur (RPV)Jusqu'à 85 %
Durée du mandatJusqu'à 10 ans
Catégories de propriétés admissiblesRésidentiel à logements multiples, centres commerciaux, bureaux, centres médicaux, industriels
Type d'hypothèque admissiblePremière hypothèque seulement

Banque Desjardins, Hypothèques commerciales

La Banque Desjardins offre des prêts hypothécaires commerciaux pour les achats et les nouvelles constructions avec une durée hypothécaire de 1 à 10 ans et un amortissement pouvant aller jusqu'à 20 ans. Les immeubles locatifs résidentiels peuvent avoir un amortissement allant jusqu'à 25 ans. Des tarifs fixes, variables et combinés sont proposés. Desjardins est la plus grande caisse populaire d'Amérique du Nord, vous pouvez en apprendre davantage à leur sujet en lisant notre guide sur les taux hypothécaires Desjardins et leur évaluation.

Option multiprojet

L'Option Multiprojet de Desjardins est un prêt hypothécaire « réutilisable » dont une partie ou la totalité du capital peut être retirée pour un autre projet. Cela vous permet d'utiliser un seul contrat de prêt pour plusieurs projets.

Option à taux géré

L'option Taux géré de Desjardins vous permet de diviser un prêt à terme ou un prêt hypothécaire en jusqu'à trois prêts indépendants, chacun ayant ses propres taux, modalités et périodes d'amortissement. L'amortissement total peut aller jusqu'à 25 ans, chaque prêt ayant une durée maximale de 10 ans. Des tarifs fixes, variables et combinés sont proposés.

Conclusion

Dans l'ensemble, les prêts hypothécaires commerciaux sont la meilleure option pour les investisseurs immobiliers au Canada. Bien que le taux hypothécaire soit plus élevé, vous pouvez amortir les paiements sur une plus longue période, ce qui vous permet de disposer de plus de liquidités puisque vos paiements mensuels sont moins élevés. Par conséquent, votre retour sur investissement sera plus élevé, et vous pourrez ainsi respecter les ratios du service de la dette grâce aux revenus futurs que vous recevrez de l'acquisition.

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