Hypothèque Commerciale

Qu'est-ce qu'une hypothèque commerciale?

Une hypothèque commerciale est une hypothèque pour une propriété commerciale, y compris des appartements locatifs multifamiliaux, des immeubles de bureaux, des espaces de vente au détail, des bâtiments industriels, des hôtels, etc. Bien que les conditions hypothécaires disponibles soient similaires à celles des hypothèques résidentielles, elles ont généralement des taux d'intérêt plus élevés et prennent plus de temps à traiter en raison de la complexité de l'évaluation de la propriété sous-jacente. De plus, ils prennent en compte les flux de trésorerie attendus du bien (par exemple le loyer) et l'historique de l'emprunteur.

Taux hypothécaires commerciaux

Les taux hypothécaires commerciaux dépendent fortement des conditions de l'hypothèque, de la propriété et de l'emprunteur. Les hypothèques avec recours, sur des propriétés stabilisées, avec des emprunteurs bien connus et capitalisés, obtiendront des taux inférieurs à ceux des hypothèques sans recours sur des terrains ou des nouvelles constructions avec des emprunteurs avec une histoire courte. Généralement, ces prêts hypothécaires seront évalués en fonction d'obligations d'État similaires avec une prime déterminée par la situation.

Les taux hypothécaires commerciaux assurés par la SCHL, comme pour les immeubles locatifs multifamiliaux ou les ensembles de logements abordables, sont beaucoup plus prévisibles grâce à la garantie de la SCHL. La garantie permet au marché obligataire d'évaluer les prêts hypothécaires en fonction de la crédibilité et de la solvabilité de la SCHL plutôt que des emprunteurs individuels. En règle générale, les prêts hypothécaires commerciaux assurés par la SCHL sont assortis d'une petite prime par rapport aux rendements des obligations hypothécaires canadiennes, qui sont habituellement d'environ 100 points de base (ou 1 point de pourcentage) au-dessus du rendement des obligations du gouvernement du Canada sur cinq ans. Voir aussi notre article sur la Banque du Canada et son taux cible du financement à un jour.

Rendement CMB actuel :
1.75% - 1.95%
Dernière mise à jour 20 septembre 2021

Historique du rendement des obligations hypothécaires Canadiennes

Rendement obligataire CMB
Rendement des obligations GOC à 5 ans

Conditions hypothécaires commerciales

Il existe de nombreux types de prêts hypothécaires commerciaux pour les différents types de propriétés et de cas d'utilisation. En raison de la taille et de la complexité des prêts hypothécaires commerciaux ainsi que de la difficulté de vendre des propriétés commerciales, les conditions spécifiques d'un prêt hypothécaire commercial différeront d'un cas à l'autre. Cependant, de manière générale, la plupart des hypothèques commerciales pour les propriétés développées telles que les multi-résidentiels, les commerces de détail, les bureaux et l'hôtellerie partagent les termes suivants :

Types de tauxTaux fixe, variable ou combiné
Ratio prêt/valeur (RPV) Jusqu'à 85 %
Durée du mandat 1 à 25 ans
AmortissementJusqu'à 25 ans
(Assuré jusqu'à 40 ans)

Durées des mandats

La durée des prêts hypothécaires commerciaux peut varier de 1 à 25 ans.

Rapport prêt-valeur (RPV)

Les prêts hypothécaires commerciaux ont généralement un Ratio Prêt/Valeur (RPV) allant jusqu'à 85 % selon le type de propriété. Les terres agricoles ou les terrains vacants peuvent être limités à un RPV aussi basse que 50 %. En revanche, les prêts hypothécaires résidentiels peuvent avoir un RPV allant jusqu'à 95 %. La RPV inférieure est due en partie à trois raisons :

  1. L'absence d'assurance hypothécaire signifie que le prêteur doit assumer l'intégralité du risque de l'hypothèque pour des RPV plus élevées.
  2. Les emprunteurs comptent généralement sur les liquidités de leur propriété pour effectuer les paiements de l'hypothèque. Si quelque chose arrive à la propriété, la valeur de la propriété et la capacité de payer de l'emprunteur seront affectées.
  3. Un marché moins actif et transparent pour les propriétés commerciales peut signifier que les évaluations ne sont qu'une « meilleure estimation ». Certains types de biens, tels que les terrains ruraux, sont encore plus difficiles à évaluer, ce qui oblige le prêteur à constituer un tampon d'évaluation.

Prêteurs hypothécaires commerciaux

Prêts hypothécaires commerciaux First National

First National offre des hypothèques commerciales pour les achats, les nouvelles constructions et le refinancement/les hypothèques de second rang. First National classe ses prêts hypothécaires en deux offres principales : le premier financement hypothécaire et le financement complémentaire et les deuxièmes prêts hypothécaires.

Premier financement hypothécaire

First National offre le premier financement hypothécaire pour des prêts hypothécaires entre 2,5 millions de dollars et 10 millions de dollars pour des propriétés dans les grands centres de population au Canada. Des termes de 1 à 5 ans sont offerts avec un amortissement pouvant aller jusqu'à 25 ans. La LTV maximale est de 75 %.

Montant du prêt2,5 M$ à 10 M$
Ratio prêt/valeur (RPV)Jusqu'à 75 %
Durée du mandatJusqu'à 5 ans
AmortissementJusqu'à 25 ans
Catégories de propriétés éligiblesMultifamiliale, commerce de détail/place, bureau, usage mixte, industriel et hôtellerie
Type d'hypothèque admissiblePremière hypothèque seulement
Régions éligiblesPrincipaux centres de population

Financement complémentaire et deuxième hypothèque

First National offre un financement complémentaire et des hypothèques de deuxième rang pour des prêts hypothécaires entre 1 et 10 millions de dollars pour des propriétés dans les grands centres de population au Canada. Des termes de 1 à 5 ans sont offerts avec un amortissement pouvant aller jusqu'à 25 ans. La RPV maximale est de 85 %. Une option d'intérêt seulement est également disponible.

Montant du prêt1 M$ à 10 M$
Ratio prêt-valeur (RPV)Jusqu'à 85 %
Durée du mandatJusqu'à 5 ans
AmortissementJusqu'à 25 ans
(Option d'intérêt uniquement disponible)
Complément des catégories de propriétés admissiblesComplémentaire hypothèque: multifamiliales, maisons de retraite
Deuxième hypothèque: Commerce de détail/Plaza, Bureau, Usage mixte, Industriel, Hôtellerie
Type de prêt hypothécaire admissibleDeuxième prêt hypothécaire, complément
Régions éligiblesPrincipaux centres de population

Prêts hypothécaires commerciaux MCAP

MCAP propose des prêts hypothécaires commerciaux pour les nouveaux achats, le refinancement et des prêts hypothécaires complémentaires/secondaires pour des durées de prêt de 1 à 5 ans et un amortissement pouvant aller jusqu'à 25 ans. Ils offrent également des prêts hypothécaires SCHL spécialisés pour les maisons multifamiliales et les maisons de retraite avec un amortissement pouvant aller jusqu'à 40 ans.

Prêts hypothécaires commerciaux assurés par la SCHL

MCAP est l'un des plus importants initiateurs de prêts hypothécaires de la SCHL sur des propriétés multifamiliales, des maisons de retraite et des ensembles de logements abordables au Canada.

Montant du prêt2,0 M$ à 100 M$
Ratio prêt-valeur (RPV)Jusqu'à 85 %
Durée du mandat5 et 10 ans
AmortissementJusqu'à 40 ans
(Prime facturée pendant >25 ans)
Applications éligiblesConstruction, achat, refinancement
Type d'hypothèque admissiblePremière hypothèque, deuxième hypothèque, prêts hypothécaires Pari Passu, compléments
Régions admissiblesBC, AB, SK, MB, ON, QC, NS, NB

Hypothèques commerciales conventionnelles

MCAP offre également à ses clients des prêts hypothécaires commerciaux conventionnels pour divers types de propriétés.

MCAP Prêts hypothécaires conventionnels de premier rang

Montant du prêt2,5 M$ à 10 M$
Ratio prêt/valeur (RPV) Jusqu'à 75 %
Durée du mandat1 - 5 ans
AmortissementJusqu'à 25 ans
Applications éligiblesConstruction, achat, refinancement
Catégories de propriétés éligiblesMulti-familiale, Commerce/Plaza, Bureau, Usage mixte, Industriel, Hôtellerie
Régions éligiblesPrincipaux centres de population

MCAP Prêts hypothécaires conventionnels de deuxième rang et financement complémentaire

Montant du prêt1 M$ à 10 M$
Ratio prêt/valeur (RPV)Jusqu'à 85 %
Durée du mandat1 - 5 ans
AmortissementJusqu'à 25 anss
(Option d'intérêt uniquement disponible)
Catégories de propriétés éligiblesComplémentaire hypothèque: multifamiliales, maisons de retraite
Deuxième hypothèque : Commerce de détail/Plaza, Bureau, Usage mixte, Industriel, Hôtellerie
Régions éligiblesPrincipaux centres de population

Prêts hypothécaires commerciaux financiers CMLS

La Financière CMLS offre des prêts hypothécaires commerciaux pour les achats et les nouvelles constructions avec un terme hypothécaire de 1 à 25 ans et un amortissement pouvant aller jusqu'à 30 ans. Des tarifs fixes, variables et combinés sont proposés.

Terme conventionnel

Les prêts hypothécaires commerciaux à terme conventionnel CMLS sont offerts pour la plupart des types de propriété. Des termes de 1 à 25 ans sont offerts avec un amortissement pouvant aller jusqu'à 30 ans. Des options de prêt avec recours et sans recours sont disponibles. Les autres caractéristiques comprennent des périodes d'intérêt uniquement et un taux à terme fixe.

Programme de petits prêts

CMLS offre un programme de petits prêts pour les prêts hypothécaires commerciaux de 500 000 $ à 5 000 000 $. Il s'agit d'un programme de première hypothèque ouvert à tous les types de biens.

Montant du prêt500 000 $ à 5 M $
Ratio prêt/valeur (RPV)Jusqu'à 85 %
Durée du mandat5 et 10 ans
AmortissementJusqu'à 40 ans
Catégories de propriétés éligibles Toutes les propriétés considérées (y compris les terrains)
Type d'hypothèque admissiblePremière hypothèque, deuxième hypothèque, prêts hypothécaires Pari Passu, compléments
Régions éligibles Toutes les régions considérées

Prêts hypothécaires commerciaux CIBC

La CIBC offre des prêts hypothécaires commerciaux de premier rang concurrentiels allant de 1 M$ à 40 M$ pour des immeubles résidentiels à logements multiples, des centres commerciaux et des centres commerciaux, des immeubles de bureaux et des centres médicaux, ainsi que des immeubles industriels.

Montant du prêt1 M$ à 40 M$
Ratio prêt/valeur (RPV)Jusqu'à 85 %
Durée du mandatJusqu'à 10 ans
Catégories de propriétés admissiblesRésidentiel à logements multiples, centres commerciaux, bureaux, centres médicaux, industriels
Type d'hypothèque admissiblePremière hypothèque seulement

Banque Desjardins, Hypothèques commerciales

La Banque Desjardins offre des prêts hypothécaires commerciaux pour les achats et les nouvelles constructions avec une durée hypothécaire de 1 à 10 ans et un amortissement pouvant aller jusqu'à 20 ans. Les immeubles locatifs résidentiels peuvent avoir un amortissement allant jusqu'à 25 ans. Des tarifs fixes, variables et combinés sont proposés.

Option multiprojet

L'Option Multiprojet de Desjardins est un prêt hypothécaire « réutilisable » dont une partie ou la totalité du capital peut être retirée pour un autre projet. Cela vous permet d'utiliser un seul contrat de prêt pour plusieurs projets.

Option à taux géré

L'option Taux géré de Desjardins vous permet de diviser un prêt à terme ou un prêt hypothécaire en jusqu'à trois prêts indépendants, chacun ayant ses propres taux, modalités et périodes d'amortissement. L'amortissement total peut aller jusqu'à 25 ans, chaque prêt ayant une durée maximale de 10 ans. Des tarifs fixes, variables et combinés sont proposés.

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