Prévisions pour les taux hypothécaires au Canada: 2026-2030

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Prévision des taux d'intérêt hypothécaires les plus bas au 22 janvier 2026

Pour voir comment le marché envisage l'évolution des taux d'intérêt, nous considérons que les dépôts de fonds auprès de la BdC et l'achat de bons du Trésor sont tous deux sans risque pour une institution financière. Ainsi, pour maintenir leurs liquidités, les institutions financières canadiennes pourraient placer leurs liquidités dans l'un ou l'autre, auprès de celui qui offre le rendement le plus élevé. Par conséquent, le rendement d'un bon du Trésor canadien devrait être égal à la moyenne du taux attendu de la BdC jusqu'à l'échéance du bon. C'est ce qu'on appelle l'hypothèse relative aux attentes.

L’hypothèse relative aux attentes nous permet d'utiliser les rendements des instruments du marché monétaire pour déduire les attentes du marché à l'égard du taux directeur cible de la Banque du Canada. Il existe également de nombreux autres taux d'intérêt sur le marché. Certains de ces taux nous permettent de déduire plus facilement les attentes du marché en matière de taux d'intérêt futurs.

L'Organisme canadien de réglementation du commerce des valeurs mobilières (OCRCVM) publie les taux de référence des acceptations bancaires canadiennes (AB) à un mois et à trois mois sur la base des transactions réelles sur le marché. Les principaux acteurs du marché (institutions financières) doivent déclarer leurs transactions à l'OCRCVM.

Une AB est un prêt effectué auprès d’une entreprise mais qui est remboursé par une banque commerciale (avec la marge de crédit que l’entreprise a avec la banque). Parce que les AB sont à court terme et qu’une banque commerciale garantit le remboursement, les AB sont un instrument à faible risque.

Une autre façon de calculer commodément les attentes du marché concernant les probables changements du taux de référence de la BdC est d'utiliser les taux des contrats à terme sur le taux moyen des pensions à un jour au Canada (CORRA) tels que rapportés par Chatham Financial.

Au Canada, le marché au jour le jour est le marché des opérations de pension à un jour. Le taux au jour le jour est fortement influencé (pratiquement déterminé) par la BdC. La BdC fixe son taux de dépôt égal à son taux cible au jour le jour. Si une offre excédentaire de monnaie est sur le point de faire baisser le taux au jour le jour en dessous de l'objectif, les membres de Paiements Canada cessent de prêter sur le marché au jour le jour et déposent leur excédent de liquidités auprès de la BdC. Si le taux au jour le jour augmente de manière significative au-dessus du taux cible de la BdC, celle-ci interviendra par des opérations de pension à réméré pour ramener le taux à son objectif. Ainsi, les contrats à terme sur le taux moyen des pensions à un jour au Canada (CORRA) sont un bon indicateur des attentes du marché concernant les taux au jour le jour futurs.

contrat de rachat

Une opération de pension, abréviation de "contrat de rachat", est une forme de prêt à court terme pour les négociants en titres d'État. Dans une opération de pension, le négociant vend des titres d'État à des investisseurs, généralement sur une base au jour le jour, et les rachète le lendemain à un prix légèrement supérieur. Voici comment cela fonctionne :

1. Initiation : Une partie (l'emprunteur) vend des titres à une autre partie (le prêteur) avec un accord de racheter les mêmes ou des titres similaires à une date ultérieure pour un prix prédéterminé.
2. Prêt collatéralisé : Les titres vendus servent de garantie, faisant de l'opération de pension un prêt sécurisé. La différence entre le prix de vente et le prix de rachat représente l'intérêt sur le prêt, connu sous le nom de "taux de pension".
3. Échéance : Les pensions peuvent avoir des durées variées, allant de pensions à un jour (pensions d'un jour) à des pensions à terme qui durent des semaines voire des mois.
4. Rachat inversé : Le côté opposé de l'opération de pension est connu sous le nom de rachat inversé. Dans ce cas, le prêteur (investisseur) achète les titres avec l'accord de les revendre à une date future.

Avantages et utilisations

• Gestion de la liquidité : Les institutions financières utilisent les pensions pour gérer les besoins de liquidité à court terme.
• Taux d'intérêt : Les pensions offrent généralement des taux d'intérêt plus bas que les prêts non garantis en raison de la nature collatéralisée de la transaction.
• Fonctionnement du marché : Les banques centrales utilisent les pensions et les rachats inversés comme outils de politique monétaire pour contrôler la masse monétaire et influencer les taux d'intérêt.

Risques

• Risque de contrepartie : Le risque que l'autre partie fasse défaut sur l'accord de rachat.
• Valeur de la garantie : Le risque que la valeur de la garantie diminue, laissant potentiellement le prêteur exposé.

Exemple

• Une banque a besoin de fonds à court terme et conclut une opération de pension, vendant 10 millions de dollars en obligations d'État à une autre banque avec la promesse de les racheter pour 10,01 millions de dollars le lendemain. La différence de 0,01 million de dollars est l'intérêt payé pour le prêt.

Les opérations de pension sont un élément crucial du système financier, fournissant de la liquidité et aidant à stabiliser les marchés monétaires.

De prédire avec certitude les taux d’intérêts au Canada ou dans n’importe quelle autre économie est impossible. Toutefois, nous connaissons les facteurs qui ont un impact sur les taux d’intérêt, et en prenant en compte ces facteurs, nous pouvons faire la différence entre ce qui est plus probable ou moins probable concernant la trajectoire potentielle des taux d’intérêt.

Entre 1968 et 2001, les taux d’intérêt se sont retrouvés fréquemment à des niveaux plus élevés que les niveaux actuels, mais les économies occidentales, en générale, ainsi que l’économie canadienne, en particulier, ont beaucoup changé depuis. Les niveaux de dette sont beaucoup plus élevés que pendant le 20e siècle, et la tolérance aux taux d’intérêts élevés est particulièrement difficile dans les années 2020.

La dette du gouvernement s’est multipliée par cinq depuis 1990, alors que les dettes des ménages augmentent et peuvent être déduites des revenus, qui eux aussi augmentent, en combinaison avec la chute des taux d’intérêt et un service de la dette relativement stable.

Les revenus des ménages canadiens augmentent beaucoup plus rapidement que la population. Depuis 1990, la population a augmenté de 44% alors que les revenus des ménages ont augmenté de 265%. L’inflation pendant cette période a été de 93%. En tenant en compte autant l’inflation que la croissance de la population, on peut affirmer que les revenus des ménages ont augmenté en fait de 32%.

Le ratio total du service de la dette a augmenté d’environ 12% depuis les années 1990 jusqu’à 14% dans les dernières années. Les taux d’intérêt pour les dettes non-hypothécaires sont souvent plus élevés que les taux hypothécaires. En conséquence, les ratios hypothécaires et non-hypothécaires des services de la dette sont comparables, alors que les dettes hypothécaires sont beaucoup plus importantes que les dettes non-hypothécaires (environ les trois quarts de la dette des ménages canadiens est constitué de dette hypothécaire).

On peut croire que l’intérêt représente le coût d’utiliser de l’argent, pourtant l’intérêt diffère du loyer car l’argent diffère

Nous pouvons considérer l'intérêt comme un prix pour l'utilisation de l'argent, mais l'intérêt diffère du loyer parce que l'argent diffère des biens immobiliers. L'intersection des courbes de l'offre et de la demande de biens immobiliers locatifs détermine les loyers. L'argent est différent des biens locatifs parce que l'offre d'argent est illimitée.

La Banque du Canada, la Réserve fédérale ou n’importe quelle autre banque centrale peut acheter des actifs et effectuer des prêts en créditant les comptes du vendeur ou de l’emprunteur. Dans cet achat ou lors du traitement d’un prêt, du nouvel argent est créé. Quand une banque commerciale utilise l’argent provenant de dépôts pour créer des prêts, cela crée encore plus d’argent, car ceux qui ont effectué des dépôts ont toujours leur argent, alors que ceux qui ont reçu leur prêt ont aussi de l’argent et peuvent le dépenser.

D’un autre côté, quand une banque centrale vend un actif ou reçoit un paiement pour un prêt, l’argent est détruit. De manière similaire, quand une banque commerciale reçoit des paiements effectués vers le capital du prêt, l’argent est aussi détruit (annihilé). Cette nature temporaire de l’argent permet aux décideurs d’établir sa location. Dans la plupart des pays, les banques centrales sont responsables pour l’établissement des politiques monétaires.

Au Canada, la Banque du Canada (BdC) a plusieurs responsabilités. Le mandat le plus important de la Banque du Canada est d’atteindre une stabilité au niveau des prix. La BdC s’est entendue avec le Département des Finances pour définir la stabilité des prix comme étant un taux d’inflation de l’IPC de 2%.

Le prix moyen des maisons canadiennes, au plus bas depuis deux ans, est supérieur à 600 000 dollars. Ainsi, un acheteur qui a épargné près de 20 % pour son acompte afin de réduire le risque et d'économiser sur les primes d'assurance hypothécaire a besoin d'un prêt hypothécaire d'environ 500 000 dollars.

Actuellement, la situation des taux d'intérêt au Canada est telle que les taux hypothécaires annoncés vont de 4,5 % à plus de 7 %. Par conséquent, si vous êtes à la recherche d'un prêt hypothécaire, un taux de 5 % peut être intéressant, selon les caractéristiques de votre prêt hypothécaire.

La calculatrice des taux hypothécaires de Wowa démontre que d’acheter une maison moyenne avec un taux hypothécaire compétitif pourrait se traduire en un paiement mensuel hypothécaire de 2900$, en incluant initialement des coûts d’intérêt de 2100$.

Le revenu médian après impôts pour une famille canadienne est de 67 000$ par année, soit environ 5 600$ par mois. Il est facile de voir que les dépenses hypothécaires sont les dépenses les plus importantes d’une famille canadienne. Les dépenses hypothécaires sont encore plus importantes pour ceux qui habitent dans des grands centres urbains coûteux comme la grande région de Toronto ou la région de Vancouver.

Ce qui détermine les taux d’intérêt

Pour comprendre comment on peut économiser sur nos coûts hypothécaires, nous devrions comprendre comment les prêts hypothécaires fonctionnent au Canada. Une banque peut utiliser les dépôts qu’elles ont en leur possession pour effectuer un prêt hypothécaire. Le premier problème qui survient quand on utilise l’argent provenant de dépôts pour effectuer un prêt hypothécaire est que ceux qui ont effectué des dépôts dans un compte chèques ou un compte d’épargne pourraient vouloir utiliser leur argent à n’importe quel moment.

Par contraste, un emprunteur hypothécaire va rembourser sa dette selon un horaire prédéterminé sur plusieurs années. Alors, la banque doit mettre de côté de l’argent pour pouvoir fournir des liquidités à ceux qui déposent des fonds.

De plus, la banque pourrait perdre de l’argent sur ce prêt si l’emprunteur n’est pas en mesure d’effectuer les paiements planifiés. Un tel prêt hypothécaire amène une augmentation des fonds en capitaux requis pour la banque. Toutefois, parce que le prêt est garanti par des biens immobiliers, il s’agit d’un prêt assez sécurisé, et l’augmentation du capital requis imposé à la banque est relativement faible.

Les trois paragraphes précédents expliquent comment une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (LDCVD) fonctionne. Les taux d’intérêts des LDCVD sont souvent légèrement plus élevés que le taux préférentiel. En examinant les taux hypothécaires variables, on remarque que la plupart des prêteurs offrent des taux bien en-dessous du taux préférentiel (et en-dessous des taux des LDCVD). La réglementation du BSIF impose une limite de 65% de la valeur domiciliaire aux LDCVD. En comparaison, les prêts hypothécaires conventionnels peuvent aller jusqu’à 80% de la valeur de la propriété, et des prêts assurés à ratio élevé peuvent aller jusqu’à 95% de la valeur de la propriété.

Parce que leur ratio prêt-valeur est plus bas, les LDCVD posent un risque moins élevé pour les prêteurs que les hypothèques. Nous savons qu’un taux d’intérêt comprend un taux sans risque plus une prime de risque. Alors, pourquoi est-ce que les LDCVD, malgré leur risque moins élevé, ont un taux plus élevé que les hypothèques résidentiels?

Les taux hypothécaires sont bas parce que la Loi nationale sur l’habitation a créé un cadre juridique pour transformer les hypothèques en actifs sûrs et liquides. Selon la Loi nationale sur l’habitation (LNH), les prêteurs peuvent créer une entité légale spéciale et ensuite y transférer leurs hypothèques (après l’achat d’assurance pour leurs hypothèques conventionnelles), ce qui permet d’émettre ce qu’on appelle des obligations garanties.

Les hypothèques servent alors de garantie pour les obligations garanties. La LNH protège aussi les garanties d’obligation de couverture contre les procédures de faillite. Selon la LNH, l’entité de garantie doit être enregistrée avec la Société canadienne d’habitation et du logement (SCHL). Ces obligations sont appelées obligations garanties car il y a tout un ensemble d’actifs qui les protège. Cela veut dire que cet ensemble d’actifs (prêts) représente leur garantie.

Le cadre juridique autour des obligations garanties permet aux institutions financières canadiennes de transformer leurs prêts hypothécaires en actifs liquides. Ce cadre leur permet d’offrir des hypothèques avec des taux d’intérêts matériellement plus bas que leurs taux préférentiels. Une banque a des critères autant au niveau des liquidités qu’au niveau des capitaux. Du point de vue des liquidités, un prêt non-liquide oblige la banque à mettre de côté certains actifs liquides (souvent à bas rendement) pour maintenir son ratio de liquidités. Du point de vue du capital, un actif liquide peut être vendu en cas de situations difficiles et éviter ainsi de diluer les actionnaires en levant des capitaux. Un prêteur est donc disposé à accorder des prêts liquides à une marge beaucoup plus faible que des prêts non liquides.

Les programmes d’obligations garanties réduisent les coûts de financement des hypothèques pour les prêteurs canadiens en transformant leurs actifs hypothécaires en actifs liquides. L’autre problème lié aux hypothèques est que plusieurs emprunteurs ne sont pas prêts à accepter des risques liés aux taux d’intérêt. Au même moment, les coûts pour une institution financière changent souvent au gré des taux d’intérêt sans risque. Alors, on s’attend à ce que les prêteurs offrent des hypothèques à taux fixe et qu’ils doivent gérer les risques liés aux taux d’intérêt quand ils offrent des hypothèques à taux fixe.

Le taux d’intérêt des comptes d’épargne change souvent avec le taux d’intérêt sans risque. Alors, le fait d’utiliser des dépôts pour créer des prêts à taux fixe amène un certain risque à la banque. Pour atténuer ce risque, la banque doit protéger son exposition aux variations des taux d'intérêt.

On peut utiliser des contrats d'échange de taux d'intérêt pour protéger son exposition aux taux d'intérêt. Un swap de taux d'intérêt est un accord financier qui permet d'échanger un flux de paiements d'intérêts à taux variable contre un flux de paiements d'intérêts à taux fixe.

Plusieurs types de swaps sont disponibles, incluant

• Swaps de taux d’intérêt: Ces swaps impliquent l'échange de paiements d'intérêts sur la base d'un montant nominal de référence. Les parties concernées conviennent d'échanger des paiements d'intérêts sur la base de taux fixes et variables. Ce type de swap est couramment utilisé pour gérer le risque de taux d'intérêt.
• Swaps de devises: Les swaps de devises consistent à échanger le principal et les paiements d'intérêts dans une devise contre le principal et les paiements d'intérêts dans une autre devise. Les multinationales utilisent souvent ce type de swap pour gérer le risque de change.
• Swaps de matières premières: Les swaps de matières premières impliquent l'échange de flux de trésorerie en fonction du prix d'une matière première particulière, comme le gaz naturel ou le pétrole. Les entreprises du secteur de l'énergie (pétrole) utilisent couramment ce type de swap pour gérer le risque de prix.
• Swaps d’actions: Les swaps d'actions impliquent l'échange de flux de trésorerie basés sur la performance d'une action ou d'un indice boursier particulier. Les investisseurs utilisent généralement ce type de swap pour s'exposer à une action ou à un marché particulier, par exemple l'indice S&P TSX.
• Swaps de défaut de crédit: Les swaps de défaut de crédit impliquent l'échange de flux de trésorerie en fonction de la survenance d'un événement de crédit, tel que la défaillance d'une obligation ou d'un prêt particulier. Les investisseurs utilisent couramment ce type de swap pour gérer le risque de crédit.

Une forme courante de swaps de taux d'intérêt est appelée OIS. OIS signifie "Overnight Index Swap". Il s'agit d'un type de swap de taux d'intérêt dans lequel les deux parties concernées échangent la différence entre un indice de taux d'intérêt au jour le jour et un taux d'intérêt fixe.

L'indice de taux d'intérêt au jour le jour utilisé dans un OIS est généralement le taux de prêt interbancaire au jour le jour, tel que le taux des fonds fédéraux aux États-Unis, l'Euro Overnight Index Average (EONIA) dans la zone euro, ou le Sterling Overnight Index Average (SONIA) au Royaume-Uni. Toutefois, les deux parties impliquées dans le swap conviennent du taux d'intérêt fixe.

L'objectif d'un OIS est de gérer le risque de taux d'intérêt en offrant aux participants au marché un moyen de se protéger contre les fluctuations des taux au jour le jour. Les acteurs du marché ayant des positions de trésorerie exposées aux taux au jour le jour peuvent utiliser l'OIS pour couvrir ou atténuer ce risque.

L'OIS est généralement établi quotidiennement, la valeur du swap étant recalculée chaque jour sur la base du taux de l'indice au jour le jour. Cela signifie que la valeur du swap peut varier quotidiennement, en fonction de l'évolution du taux de l'indice au jour le jour.