Prévisions pour les taux hypothécaires au Canada: 2027-2031

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Prévision des taux hypothécaires les plus bas (2027-2031) au 9 octobre 2026

Le taux directeur de la Banque du Canada s'établit à 2,25 %, un niveau que les marchés considèrent comme un plancher pratique pour l'instant. Les prix à terme du CORRA laissent entrevoir une remontée graduelle vers environ 3,25 % d'ici la fin de 2027, puis un maintien à ce niveau tout au long de 2028.

Les grandes banques canadiennes sont plus divisées que le marché. La TD et BMO prévoient que la Banque du Canada maintiendra son taux à 2,25 % jusqu'à la fin de 2027, tandis que RBC (3,25 % d'ici la fin de 2027), la Banque Scotia (3,00 % d'ici la fin de 2027), la CIBC et la Banque Nationale (2,75 % en 2027) anticipent des hausses. Le point commun : presque personne ne prévoit de baisses. Le débat porte uniquement sur l'ampleur et la rapidité des hausses à venir.

Ce qu'il faut retenir : le risque est orienté à la hausse. Les emprunteurs devraient planifier en fonction d'une Banque du Canada qui maintient son taux, puis le relève, plutôt que d'une banque centrale qui recommence à le réduire.

Au Canada, les taux hypothécaires fixes sont influencés par les rendements des obligations du gouvernement du Canada, et non directement par la Banque du Canada, ce qui explique pourquoi ils évoluent avant elle. D'après la courbe des taux à terme du CORRA au 1 octobre 2026, les taux fixes les plus bas offerts devraient remonter graduellement sur l'ensemble de la période visée par la prévision.

Tous les taux mentionnés ci-dessous correspondent aux taux les plus bas offerts dans notre tableau de prévisions, et non à des taux moyens.

Le taux fixe de 5 ans le plus bas, actuellement autour de 4,36 %, devrait atteindre environ 4,58 % d'ici la fin de 2027, puis quelque 4,89 % d'ici la fin de 2030.

Les taux hypothécaires à court terme comportent une prime plus élevée par rapport à l'obligation du gouvernement du Canada de même échéance que les taux à plus long terme. La principale raison tient à la structure des coûts. Un prêteur doit récupérer ses coûts fixes de montage et de gestion sur la durée du terme; un terme plus court répartit donc ces coûts sur moins d'années et exige une marge annuelle plus élevée. C'est pourquoi le taux fixe de 1 an le plus bas se situe près de 4,79 %, au-dessus de plusieurs termes plus longs. Le taux fixe de 3 ans (environ 4,39 % aujourd'hui) est le terme que les prêteurs ont proposé à des conditions concurrentielles en 2025 et 2026. Il devrait grimper à environ 4,69 % d'ici la fin de 2028.

Les taux hypothécaires à taux variable évoluent au rythme du taux préférentiel, qui suit le taux directeur de la Banque du Canada. Comme le marché s'attend à ce que la Banque du Canada relève graduellement son taux directeur, les taux variables les plus bas offerts devraient augmenter davantage que les taux fixes au cours des deux prochaines années.

Le taux variable de 5 ans le plus bas, près de 3,35 % aujourd'hui, devrait grimper à environ 3,60 % d'ici la fin de 2026, à 4,10 % au milieu de 2027, puis à quelque 4,60 % d'ici 2028, où il se stabilise au même rythme que le taux directeur jusqu'en 2031. La majeure partie de l'écart favorable dont bénéficient aujourd'hui les détenteurs de taux variable par rapport aux taux fixes devrait s'estomper à mesure que le taux directeur augmente.

À retenir : les taux variables partent plus bas, mais la prévision les voit rejoindre les taux fixes actuels d'ici 2028.

Le Canada et les États-Unis ont des chaînes d'approvisionnement fortement intégrées, particulièrement dans les secteurs de l'automobile, de la fabrication, de l'énergie et des autres ressources. L'économie canadienne est donc sensible aux changements de la politique commerciale américaine.

Même si la majeure partie des échanges conformes à l'ACEUM demeure exempte de tarifs, les tarifs douaniers ont eu une incidence importante sur des secteurs comme l'acier, l'aluminium et l'automobile. L'incertitude commerciale peut aussi toucher l'ensemble de l'économie en freinant l'investissement, en perturbant les chaînes d'approvisionnement et en affaiblissant la demande d'exportations.

Les restrictions commerciales peuvent influencer les taux d'intérêt canadiens de deux façons opposées.

• Inflation plus élevée : les tarifs, les perturbations des chaînes d'approvisionnement et la hausse des coûts d'importation peuvent faire grimper les prix et les coûts de production.
• Croissance plus faible : la baisse des exportations, le report des investissements des entreprises et le ralentissement de l'embauche peuvent freiner l'activité économique.

La Banque du Canada doit donc soupeser les pressions inflationnistes liées aux tarifs et le risque que des tensions commerciales prolongées affaiblissent la demande.

Jusqu'à présent, l'économie canadienne s'est montrée plus résiliente face aux restrictions commerciales américaines qu'on ne le craignait au départ. La vigueur des prix des produits de base et une demande intérieure relativement résiliente ont contribué à compenser une partie du frein économique causé par les tarifs et l'incertitude commerciale.

Toutefois, la politique commerciale demeure un important risque à la baisse. Le premier examen conjoint de l'ACEUM a eu lieu le 1er juillet 2026 sans entente pour renouveler l'accord dans sa forme actuelle. L'ACEUM demeure en vigueur pendant que le Canada, les États-Unis et le Mexique poursuivent les négociations.

Les tarifs peuvent pousser les taux d'intérêt canadiens dans des directions opposées. La hausse des coûts d'importation, les perturbations de l'approvisionnement et les prix de l'énergie peuvent alimenter l'inflation, tandis que la baisse des exportations, de l'investissement et de l'embauche peut ralentir la croissance économique.

Pour l'instant, une activité économique plus vigoureuse et des pressions inflationnistes élevées ont orienté les attentes du marché vers des taux plus élevés. Les prix du marché monétaire indiquent actuellement que la prochaine décision importante de la Banque du Canada est plus susceptible d'être une hausse qu'une baisse de taux.

Cependant, ces perspectives demeurent sensibles aux prix mondiaux de l'énergie et aux conditions commerciales. Si l'inflation liée à l'énergie s'atténue alors que de nouvelles tensions commerciales affaiblissent la croissance canadienne, les attentes pourraient se tourner de nouveau vers des baisses de taux. Si l'inflation demeure persistante, les marchés pourraient anticiper un resserrement supplémentaire.

Banque Royale du Canada (RBC)

RBC Economics prévoit que le taux directeur au jour le jour restera à 2,25 % en 2026 et augmentera pour atteindre 3,25 % d'ici la fin de 2027.

Banque Toronto-Dominion (TD)

TD Economics prévoit que le taux directeur restera à 2,25 % jusqu'à la fin de 2027.

Banque de Nouvelle-Écosse (Banque Scotia)

Scotiabank Economics prévoit que le taux directeur augmentera de 0,5 % au cours de la deuxième moitié de 2026, puis de 0,25 % additionnel au début de 2027.

Banque de Montréal (BMO)

BMO Marchés des capitaux prévoit que le taux directeur restera à 2,25 % tout au long de 2026, puis augmentera pour atteindre une moyenne d'environ 2,4 % en 2027.

Banque Canadienne Impériale de Commerce (CIBC)

CIBC Marchés des capitaux prévoit que le taux directeur restera à 2,25 % durant l'année 2026, puis augmentera à 2,75 % en 2027.

Banque Nationale du Canada (BNC)

BNC Marchés financiers prévoit que le taux directeur augmentera de 0,5 % au quatrième trimestre de 2026, pour se situer à 2,75 % à la fin de 2027.

Le prix moyen des habitations au Canada se situe autour de 670 000 $. Ainsi, un acheteur moyen ayant épargné plus de 20 % (150 000 $) pour sa mise de fonds — afin de réduire son risque et d'économiser sur les primes d'assurance prêt hypothécaire — nécessite un prêt d'environ 520 000 $.

Actuellement, l'environnement des taux d'intérêt au Canada est tel que les taux hypothécaires affichés varient entre 3,69 % et 6 %. Si vous magasinez un prêt hypothécaire, un taux de 4,2 % est donc raisonnable, selon le terme et les caractéristiques de votre prêt.

Le calculateur de prêt hypothécaire de WOWA démontre que l'achat prudent d'une maison moyenne, avec un taux concurrentiel et une période d'amortissement typique de 25 ans, se traduirait par un versement hypothécaire mensuel de 2 790 $, incluant initialement 1 820 $ en frais d'intérêt.

Le revenu médian après impôt d'une famille canadienne est de 74 200 $ par année (donnée de 2023), soit environ 6 180 $ par mois. Il est facile de constater que les frais hypothécaires constituent la dépense la plus importante pour une famille canadienne (représentant 45 % du revenu pour le versement). Ces frais sont d'autant plus élevés pour ceux qui vivent dans les grands centres urbains les plus chers du pays, soit la région du Grand Toronto (RGT) et la région du Grand Vancouver (RGV). Par conséquent, l'optimisation de vos frais hypothécaires pourrait s'avérer le moyen le plus efficace d'améliorer votre santé financière.

Ce qui détermine les taux d’intérêt

Les taux du marché monétaire fournissent des renseignements utiles sur l'évolution que les investisseurs anticipent pour les taux d'intérêt à court terme. Comme les bons du Trésor du gouvernement du Canada et les instruments fondés sur le CORRA comportent un risque de crédit très faible, leurs rendements sont étroitement influencés par les attentes relatives au taux directeur à un jour de la Banque du Canada.

Selon l'hypothèse des attentes, les rendements des instruments à court terme reflètent les taux à un jour attendus sur leur durée, ainsi que des facteurs comme les primes de liquidité et de terme. Les analystes peuvent ainsi utiliser les prix du marché monétaire pour estimer la trajectoire du taux directeur implicite dans les marchés financiers.

Parmi ces indicateurs, les taux à terme du CORRA fournissent un signal particulièrement direct, car le CORRA suit de près le coût du financement garanti à un jour au Canada.

Le taux moyen des opérations de pension à un jour (CORRA) mesure le coût du financement à un jour en dollars canadiens garanti par des titres généraux, soit des bons du Trésor et des obligations du gouvernement du Canada. Il s'agit du principal taux de référence sans risque à un jour au Canada, et il joue un rôle important dans la transmission de la politique monétaire de la Banque du Canada par l'intermédiaire des marchés financiers.

Caractéristiques clés :

• Objectif : Mesure les conditions du marché canadien du financement garanti à un jour et sert de taux de référence pour des contrats financiers, notamment des produits dérivés et des instruments à taux variable.
• Calcul : La Banque du Canada calcule le CORRA comme une médiane tronquée pondérée en fonction du volume des opérations de pension à un jour admissibles. Les 25 % du volume des opérations aux taux les plus bas sont retirés avant le calcul de la médiane.
• Rôle : Le CORRA suit de près les coûts du financement à un jour et sert de base aux produits dérivés liés au CORRA, notamment les swaps indexés sur le taux à un jour.
• Administration : La Banque du Canada administre, calcule et publie le CORRA chaque jour ouvrable.

Les taux à terme du CORRA indiquent les taux à un jour que les marchés financiers anticipent pour des périodes futures. Par exemple, si un taux CORRA à terme de trois mois augmente par rapport au CORRA actuel, cela indique que les marchés accordent un poids plus important à des taux à un jour plus élevés au cours de cette période future.

Les taux à terme du CORRA offrent donc un moyen utile d'estimer la trajectoire du taux directeur de la Banque du Canada implicite dans les prix du marché. Par rapport aux rendements des bons du Trésor, ils constituent une mesure plus directe, car ils sont liés précisément au taux de financement à un jour, bien que les prix du marché puissent encore refléter d'autres facteurs que les seules attentes relatives au taux directeur.

Au fil des décennies, les avancées technologiques et la mondialisation ont agi comme de puissantes forces déflationnistes, entraînant une baisse des taux d'intérêt à long terme qui a favorisé un endettement généralisé au sein des économies. Bien que les taux aient fréquemment dépassé les sommets de 2023 entre 1968 et 2001, les économies occidentales comme celle du Canada ont subi de profonds changements structurels ; les niveaux d'endettement sont désormais bien plus élevés qu'au 20e siècle, ce qui limite la tolérance de l'économie à des taux élevés et soutenus dans les années 2020.

Depuis 1990, la dette des administrations publiques — qui englobe les dettes fédérale, provinciales et locales — a été multipliée par 5,7, tandis que la dette des ménages a bondi par un facteur de 9. Cette progression a été alimentée par la baisse des taux, la croissance des revenus et des ratios du service de la dette demeurés relativement stables jusqu'à récemment. Durant cette période, la croissance du revenu des ménages a largement dépassé l'expansion démographique : alors que la population a augmenté de 51 %, les revenus nominaux ont grimpé de 347 % et l'inflation totale s'est établie à 115 %, ce qui représente un gain réel par habitant de 38 % après ajustements.

Les pressions liées au service de la dette se sont néanmoins intensifiées pour les ménages canadiens. Le ratio total est passé d'environ 12 % au début des années 1990 à près de 15 % récemment, atteignant un sommet de 15,17 % au T1 2023. Les deuxième et troisième valeurs les plus élevées, soit 15,14 % et 15,13 %, ont été enregistrées au T2 2023 et au T4 2023. Bien que les prêts hypothécaires représentent environ 75 % de la dette des ménages, ils génèrent des coûts de service comparables à ceux de la dette non hypothécaire, étant donné les taux plus élevés de cette dernière (cartes de crédit et prêts auto). Cet équilibre souligne une vulnérabilité croissante face aux hausses de taux.

On peut croire que l’intérêt représente le coût d’utiliser de l’argent, pourtant l’intérêt diffère du loyer car l’argent diffère

Nous pouvons considérer l'intérêt comme un prix pour l'utilisation de l'argent, mais l'intérêt diffère du loyer parce que l'argent diffère des biens immobiliers. L'intersection des courbes de l'offre et de la demande de biens immobiliers locatifs détermine les loyers. L'argent est différent des biens locatifs parce que l'offre d'argent est illimitée.

La Banque du Canada, la Réserve fédérale ou n’importe quelle autre banque centrale peut acheter des actifs et effectuer des prêts en créditant les comptes du vendeur ou de l’emprunteur. Dans cet achat ou lors du traitement d’un prêt, du nouvel argent est créé. Quand une banque commerciale utilise l’argent provenant de dépôts pour créer des prêts, cela crée encore plus d’argent, car ceux qui ont effectué des dépôts ont toujours leur argent, alors que ceux qui ont reçu leur prêt ont aussi de l’argent et peuvent le dépenser.

D’un autre côté, quand une banque centrale vend un actif ou reçoit un paiement pour un prêt, l’argent est détruit. De manière similaire, quand une banque commerciale reçoit des paiements effectués vers le capital du prêt, l’argent est aussi détruit (annihilé). Cette nature temporaire de l’argent permet aux décideurs d’établir sa location. Dans la plupart des pays, les banques centrales sont responsables pour l’établissement des politiques monétaires.

Au Canada, la Banque du Canada (BdC) a plusieurs responsabilités. Le mandat le plus important de la Banque du Canada est d’atteindre une stabilité au niveau des prix. La BdC s’est entendue avec le Département des Finances pour définir la stabilité des prix comme étant un taux d’inflation de l’IPC de 2%.

Pour comprendre comment on peut économiser sur nos coûts hypothécaires, nous devrions comprendre comment les prêts hypothécaires fonctionnent au Canada. Une banque peut utiliser les dépôts qu’elles ont en leur possession pour effectuer un prêt hypothécaire. Le premier problème qui survient quand on utilise l’argent provenant de dépôts pour effectuer un prêt hypothécaire est que ceux qui ont effectué des dépôts dans un compte chèques ou un compte d’épargne pourraient vouloir utiliser leur argent à n’importe quel moment.

Par contraste, un emprunteur hypothécaire va rembourser sa dette selon un horaire prédéterminé sur plusieurs années. Alors, la banque doit mettre de côté de l’argent pour pouvoir fournir des liquidités à ceux qui déposent des fonds.

De plus, la banque pourrait perdre de l’argent sur ce prêt si l’emprunteur n’est pas en mesure d’effectuer les paiements planifiés. Un tel prêt hypothécaire amène une augmentation des fonds en capitaux requis pour la banque. Toutefois, parce que le prêt est garanti par des biens immobiliers, il s’agit d’un prêt assez sécurisé, et l’augmentation du capital requis imposé à la banque est relativement faible.

Les trois paragraphes précédents expliquent comment une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (LDCVD) fonctionne. Les taux d’intérêts des LDCVD sont souvent légèrement plus élevés que le taux préférentiel. En examinant les taux hypothécaires variables, on remarque que la plupart des prêteurs offrent des taux bien en-dessous du taux préférentiel (et en-dessous des taux des LDCVD). La réglementation du BSIF impose une limite de 65% de la valeur domiciliaire aux LDCVD. En comparaison, les prêts hypothécaires conventionnels peuvent aller jusqu’à 80% de la valeur de la propriété, et des prêts assurés à ratio élevé peuvent aller jusqu’à 95% de la valeur de la propriété.

Parce que leur ratio prêt-valeur est plus bas, les LDCVD posent un risque moins élevé pour les prêteurs que les hypothèques. Nous savons qu’un taux d’intérêt comprend un taux sans risque plus une prime de risque. Alors, pourquoi est-ce que les LDCVD, malgré leur risque moins élevé, ont un taux plus élevé que les hypothèques résidentiels?

Les taux hypothécaires sont bas parce que la Loi nationale sur l’habitation a créé un cadre juridique pour transformer les hypothèques en actifs sûrs et liquides. Selon la Loi nationale sur l’habitation (LNH), les prêteurs peuvent créer une entité légale spéciale et ensuite y transférer leurs hypothèques (après l’achat d’assurance pour leurs hypothèques conventionnelles), ce qui permet d’émettre ce qu’on appelle des obligations garanties.

Les hypothèques servent alors de garantie pour les obligations garanties. La LNH protège aussi les garanties d’obligation de couverture contre les procédures de faillite. Selon la LNH, l’entité de garantie doit être enregistrée avec la Société canadienne d’habitation et du logement (SCHL). Ces obligations sont appelées obligations garanties car il y a tout un ensemble d’actifs qui les protège. Cela veut dire que cet ensemble d’actifs (prêts) représente leur garantie.

Le cadre juridique autour des obligations garanties permet aux institutions financières canadiennes de transformer leurs prêts hypothécaires en actifs liquides. Ce cadre leur permet d’offrir des hypothèques avec des taux d’intérêts matériellement plus bas que leurs taux préférentiels. Une banque a des critères autant au niveau des liquidités qu’au niveau des capitaux. Du point de vue des liquidités, un prêt non-liquide oblige la banque à mettre de côté certains actifs liquides (souvent à bas rendement) pour maintenir son ratio de liquidités. Du point de vue du capital, un actif liquide peut être vendu en cas de situations difficiles et éviter ainsi de diluer les actionnaires en levant des capitaux. Un prêteur est donc disposé à accorder des prêts liquides à une marge beaucoup plus faible que des prêts non liquides.

Les programmes d’obligations garanties réduisent les coûts de financement des hypothèques pour les prêteurs canadiens en transformant leurs actifs hypothécaires en actifs liquides. L’autre problème lié aux hypothèques est que plusieurs emprunteurs ne sont pas prêts à accepter des risques liés aux taux d’intérêt. Au même moment, les coûts pour une institution financière changent souvent au gré des taux d’intérêt sans risque. Alors, on s’attend à ce que les prêteurs offrent des hypothèques à taux fixe et qu’ils doivent gérer les risques liés aux taux d’intérêt quand ils offrent des hypothèques à taux fixe.

Le taux d’intérêt des comptes d’épargne change souvent avec le taux d’intérêt sans risque. Alors, le fait d’utiliser des dépôts pour créer des prêts à taux fixe amène un certain risque à la banque. Pour atténuer ce risque, la banque doit protéger son exposition aux variations des taux d'intérêt.

On peut utiliser des contrats d'échange de taux d'intérêt pour protéger son exposition aux taux d'intérêt. Un swap de taux d'intérêt est un accord financier qui permet d'échanger un flux de paiements d'intérêts à taux variable contre un flux de paiements d'intérêts à taux fixe.

Plusieurs types de swaps sont disponibles, incluant

• Swaps de taux d’intérêt: Ces swaps impliquent l'échange de paiements d'intérêts sur la base d'un montant nominal de référence. Les parties concernées conviennent d'échanger des paiements d'intérêts sur la base de taux fixes et variables. Ce type de swap est couramment utilisé pour gérer le risque de taux d'intérêt.
• Swaps de devises: Les swaps de devises consistent à échanger le principal et les paiements d'intérêts dans une devise contre le principal et les paiements d'intérêts dans une autre devise. Les multinationales utilisent souvent ce type de swap pour gérer le risque de change.
• Swaps de matières premières: Les swaps de matières premières impliquent l'échange de flux de trésorerie en fonction du prix d'une matière première particulière, comme le gaz naturel ou le pétrole. Les entreprises du secteur de l'énergie (pétrole) utilisent couramment ce type de swap pour gérer le risque de prix.
• Swaps d’actions: Les swaps d'actions impliquent l'échange de flux de trésorerie basés sur la performance d'une action ou d'un indice boursier particulier. Les investisseurs utilisent généralement ce type de swap pour s'exposer à une action ou à un marché particulier, par exemple l'indice S&P TSX.
• Swaps de défaut de crédit: Les swaps de défaut de crédit impliquent l'échange de flux de trésorerie en fonction de la survenance d'un événement de crédit, tel que la défaillance d'une obligation ou d'un prêt particulier. Les investisseurs utilisent couramment ce type de swap pour gérer le risque de crédit.

Une forme courante de swaps de taux d'intérêt est appelée OIS. OIS signifie "Overnight Index Swap". Il s'agit d'un type de swap de taux d'intérêt dans lequel les deux parties concernées échangent la différence entre un indice de taux d'intérêt au jour le jour et un taux d'intérêt fixe.

L'indice de taux d'intérêt au jour le jour utilisé dans un OIS est généralement le taux de prêt interbancaire au jour le jour, tel que le taux des fonds fédéraux aux États-Unis, l'Euro Overnight Index Average (EONIA) dans la zone euro, ou le Sterling Overnight Index Average (SONIA) au Royaume-Uni. Toutefois, les deux parties impliquées dans le swap conviennent du taux d'intérêt fixe.

L'objectif d'un OIS est de gérer le risque de taux d'intérêt en offrant aux participants au marché un moyen de se protéger contre les fluctuations des taux au jour le jour. Les acteurs du marché ayant des positions de trésorerie exposées aux taux au jour le jour peuvent utiliser l'OIS pour couvrir ou atténuer ce risque.

L'OIS est généralement établi quotidiennement, la valeur du swap étant recalculée chaque jour sur la base du taux de l'indice au jour le jour. Cela signifie que la valeur du swap peut varier quotidiennement, en fonction de l'évolution du taux de l'indice au jour le jour.