Rapport sur le marché immobilier canadien

*Corrigé des Variations Saisonnières

Note : Les données proviennent de l'Association canadienne de l'immobilier (ACI).

Le marché immobilier canadien s’est légèrement refroidi en novembre 2025, alors que les prix et les ventes ont tous deux reculé, sous l’effet de la faiblesse saisonnière et de coûts d’emprunt toujours élevés. Le prix moyen national des maisons a diminué pour s’établir à 682 219 $, soit une baisse de 1,2 % d’un mois à l’autre et de 1,8 % par rapport à l’an dernier. Le prix de référence (benchmark) national a reculé pour un sixième mois consécutif à 674 800 $, en baisse de 0,4 % par rapport à octobre et de 3,8 % sur un an, confirmant que la normalisation des prix se poursuit vers la fin de 2025.

Note : Les ventes sont désaisonnalisées.

À l’échelle nationale, 40 389 maisons ont été vendues en novembre 2025 sur une base désaisonnalisée, soit une baisse de 0,6 % par rapport à octobre et un recul de 7,6 % par rapport à l’an dernier.

Le ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions (RVNI) a légèrement augmenté à 52,7 %, comparativement à 52,2 % en octobre 2025. Les nouvelles inscriptions ont ralenti de façon saisonnière, tandis que les inscriptions actives ont continué de se reconstituer graduellement, donnant aux acheteurs un peu plus de marge de négociation qu’en début d’année, sans pour autant faire basculer clairement le marché en leur faveur.

Les prix moyens des maisons au Québec et à Terre-Neuve ont atteint de nouveaux sommets historiques en novembre 2025, ce qui en fait les marchés immobiliers provinciaux les plus dynamiques au Canada.

Les prix de référence ont reculé d’un mois à l’autre dans toutes les provinces en novembre 2025, conformément aux tendances saisonnières et à des contraintes d’accessibilité persistantes. Le prix de référence national a diminué de 0,4 % d’un mois à l’autre, prolongeant sa séquence de baisse à six mois consécutifs.

Les reculs annuels demeurent surtout concentrés en Ontario (-5,2 %) et en Colombie-Britannique (-5,8 %), tandis que le Québec (+6,5 %), la Saskatchewan (+7,2 %), la Nouvelle-Écosse (+5,9 %) et Terre-Neuve (+10,3 %) continuent d’afficher de solides progressions sur un an. Le prix de référence de l’Alberta a légèrement diminué sur un an (-1,6 %), reflétant un ralentissement de la revente malgré la croissance démographique.

Note : La valeur RVNI du Canada utilise les ventes corrigées des variations saisonnières.

Le RVNI national du Canada demeure compatible avec un marché équilibré, mais les écarts régionaux restent marqués. Les marchés de vendeurs dominent une grande partie du Canada atlantique, des Prairies et du Québec, tandis que l’Ontario demeure la seule grande province nettement en territoire équilibré. La hausse des RVNI observée dans plusieurs provinces s’explique surtout par un recul saisonnier des nouvelles inscriptions, plutôt que par une reprise franche de la demande.

Le Québec est demeuré l’un des marchés immobiliers les plus solides au Canada en novembre 2025. Le prix moyen a progressé de 0,1 % d’un mois à l’autre pour atteindre 558 440 $, en hausse de 7,1 % sur un an. Le prix de référence a légèrement reculé à 527 300 $, mais demeure en hausse de 6,5 % sur un an.

Les ventes ont totalisé 7 486 transactions (-12,7 % d’un mois à l’autre), un niveau qui reste néanmoins robuste selon les normes historiques. Avec un RVNI de 78 %, le Québec demeure fermement en territoire favorable aux vendeurs.

La ville de Québec continue de surperformer, avec un prix moyen en hausse de 16,4 % sur un an à 487 863 $, tandis que le marché de Montréal a vu son prix moyen augmenter de 5,0 % sur un an pour atteindre 674 335 $ en novembre 2025.

Marché immobilier de Alberta novembre 2025

Le marché immobilier de l’Alberta s’est refroidi de façon saisonnière en novembre 2025. Le prix moyen a reculé de 2,0 % d’un mois à l’autre à 511 217 $, tout en demeurant en hausse de 2,2 % sur un an. Le prix de référence a diminué de 1,4 % à 498 400 $, soit 1,6 % de moins qu’il y a un an.

Les ventes ont reculé à 4 922 transactions (-19,2 % d’un mois à l’autre). Malgré cela, le RVNI a bondi à 75 %, ce qui a renforcé le territoire favorable aux vendeurs, en grande partie en raison d’un net recul des nouvelles inscriptions.

À Calgary, le prix moyen est inchangé sur un an à 615 986 $, tandis qu’à Edmonton il a augmenté de 2,4 % sur un an à 447 005 $. Les ventes à Calgary et à Edmonton sont toutes deux en baisse de 14 % sur un an.

Marché immobilier de Saskatchewan novembre 2025

En Saskatchewan, le prix moyen a reculé de 0,9 % d’un mois à l’autre à 334 785 $, tandis que le prix de référence a diminué de 0,4 % à 360 500 $, conservant un gain annuel solide de 7,2 %. Les ventes ont chuté à 1 073 transactions, en baisse de 25,1 % par rapport à octobre 2025.

À Saskatoon, le prix moyen a atteint 406 720 $ en novembre 2025, en hausse de 3 % sur un an. À Regina, le prix moyen s’est établi à 311 291 $, en hausse de 1 % sur un an.

Marché immobilier de Nouvelle-Écosse novembre 2025

La Nouvelle-Écosse est demeurée l’un des marchés les plus serrés au Canada en novembre 2025. Le prix moyen a augmenté de 1,2 % d’un mois à l’autre pour atteindre 469 940 $, tandis que le prix de référence a légèrement reculé à 426 400 $, tout en demeurant en hausse de 5,9 % sur un an.

Les ventes ont diminué à 754 transactions (-15 % sur un an), mais avec un RVNI de 81 %, les conditions de marché restent clairement favorables aux vendeurs. Sur le marché immobilier d’Halifax, le prix moyen a atteint 594 365 $ en novembre 2025, en hausse de 3,7 % sur un an, malgré un recul des volumes de transactions.

📊 Prévisions du marché immobilier canadien pour 2026

Le marché immobilier national devrait connaître en 2026 une croissance des ventes très modérée et des prix nationaux stagnants, sous l’effet d’une interaction dynamique entre la demande (immigration) et les coûts du côté de l’offre (guerre commerciale) qui reste déséquilibrée dans un environnement de taux d’intérêt stables.

1. 🏦 Contrainte liée à la stabilité des taux d’intérêt

L’anticipation de taux directeurs de la Banque du Canada stables jusqu’en 2027 freine l’activité des ventes.

• Pas de « libération » de la demande :le marché ne bénéficiera pas du « puissant coup de fouet » que constitueraient de nouvelles baisses de taux attendues par certains.

• Obstacle des renouvellements hypothécaires :une part importante des hypothèques canadiennes en cours arrivera à échéance en 2026. Comme bon nombre de ces renouvellements se feront à des taux plus élevés que ceux des contrats initiaux (notamment les hypothèques fixes de cinq ans), les propriétaires subiront une augmentation de leurs mensualités. Cette hausse du coût de propriété forcera ou incitera certains vendeurs à mettre leur propriété en vente.

2. ⚔️ Impact négatif du conflit commercial

Le conflit commercial représente un net négatif qui frappe simultanément l’offre et la demande sur le marché.

• Aggravation de la crise de l’offre :Les droits de douane de représailles sur des importations clés en provenance des États-Unis (acier, aluminium, verre et gros électroménagers, notamment) feront grimper le prix des matériaux de construction. Cette dépense supplémentaire incitera les promoteurs à reporter ou à abandonner des projets neufs, ce qui réduira les mises en chantier et prolongera la crise de l’offre.

• Baisse de la confiance :Le principal risque réside dans le « ralentissement économique global » provoqué par l’incertitude commerciale, qui se traduit directement par une confiance des consommateurs en berne et une réticence à effectuer un achat important, freinant davantage l’activité des ventes.

3. 🌍 Stabilisation grâce aux immigrants établis

La demande sous-jacente soutenue des immigrants récents, désormais admissibles au crédit, constituera la principale force de stabilisation du marché.

• Maturation de la demande :Les immigrants arrivés au cours des dernières années satisfont maintenant les deux années de résidence canadienne et de stabilité d’emploi requises pour obtenir un financement hypothécaire avantageux ; ils passent ainsi du marché locatif au marché de la propriété.

• Plancher des prix :Cette demande structurelle se concentrera dans les grands marchés urbains (Toronto, Vancouver, Montréal, Calgary) et agira comme un plancher sous les prix, empêchant probablement les très fortes baisses annuelles que certains prévoient pour l’Ontario et la Colombie-Britannique de se matérialiser. Cette demande soutenue compensera la mollesse économique provoquée par l’anxiété liée au conflit commercial.