Historique des taux hypothécaires canadiens
(1975 à 2026)
Comment le marché hypothécaire canadien a évolué au fil du temps
En regardant le graphique ci-dessus, on pourrait croire que les taux hypothécaires ont toujours fonctionné comme aujourd'hui, avec des taux affichés sur papier et des taux « réels » plus bas pour ceux qui magasinent.
Ce n'a pas toujours été le cas.
Avant les années 1990 : Une concurrence différente
Il y a quelques décennies, le marché hypothécaire était plus simple. Les principaux acteurs n'étaient pas seulement les banques ; les compagnies de fiducie étaient également des prêteurs importants, notamment dans l'immobilier et les prêts hypothécaires.
Ces compagnies de fiducie faisaient concurrence aux banques et offraient souvent des taux attrayants. Mais le marché lui-même était moins flexible :
- Moins de produits hypothécaires
- Moins de variation de prix entre les emprunteurs
- Peu de place à la négociation
Dans bien des cas, le taux affiché était proche de ce que les gens payaient réellement.
Début des années 1990 : Un tournant
À la fin des années 1980 et au début des années 1990, de nombreuses compagnies de fiducie ont connu des difficultés. Un mélange de taux d'intérêt élevés et de ralentissements immobiliers a entraîné des faillites, des fusions et des sorties du marché.
Pendant un certain temps :
- La concurrence a diminué
- Les banques sont devenues plus dominantes
- La tarification hypothécaire est devenue plus prudente
Ce fut un changement discret mais important dans le fonctionnement du marché.
Fin des années 1990 et après : Une nouvelle ère concurrentielle
La concurrence n'a pas disparu — elle a évolué.
De nouveaux acteurs et systèmes ont émergé :
- Les courtiers hypothécaires ont facilité la comparaison des offres
- Les prêteurs monolignes (spécialistes hypothécaires non bancaires) ont intégré le marché
- Les prêts hypothécaires ont commencé à être financés de plus en plus par les marchés financiers
Cela a tout changé. Au lieu de dépendre principalement des dépôts, les prêteurs pouvaient désormais établir les prix des hypothèques de manière plus dynamique. La concurrence s'est intensifiée et la tarification est devenue beaucoup plus flexible.
Aujourd'hui : Pourquoi les taux affichés ne disent pas tout
C'est pourquoi le marché actuel semble différent.
Les taux affichés sont toujours publiés, mais :
- Ils servent davantage de point de référence ou d'ancrage
- Les taux hypothécaires réels sont souvent plus bas et négociables
- La tarification varie selon l'emprunteur et le prêteur
En d'autres termes : l'écart entre les taux affichés et les taux réels est aujourd'hui beaucoup plus grand qu'il y a quelques décennies.
Taux hypothécaires affichés hebdomadaires (1975 à 2026)
| 1 An Fixe | 3 Ans Fixe | 5 Ans Fixe | Préférentiel |
|---|
Source: Banque du Canada, moyenne hebdomadaire des taux d'intérêt affichés par les six grandes banques canadiennes (RBC, TD, Banque Scotia, BMO, CIBC et Banque Nationale).
Taux hypothécaires du jour
| Fixe 1 an | Fixe 2 ans | Fixe 3 ans | Fixe 4 ans | Fixe 5 ans | Variable à 5 ans | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux les plus bas | % | |||||
| Taux moyens (10 prêteurs) | 5,25 % | 4,75 % | 4,56 % | 4,59 % | 4,52 % | 3,95 % |
| Variation des taux moyens sur 30 jours | +0 points de base | +12 points de base | -2 points de base | +1 points de base | +0 points de base | -4 points de base |
| Term | Taux les plus bas | Taux moyens (10 prêteurs) | Variation des taux moyens sur 30 jours |
|---|---|---|---|
| Fixe undefined ans | % | 5,25 % | +0 points de base |
| Fixe undefined ans | % | 4,75 % | +12 points de base |
| Fixe undefined ans | % | 4,56 % | -2 points de base |
| Fixe undefined ans | % | 4,59 % | +1 points de base |
| Fixe undefined ans | % | 4,52 % | +0 points de base |
| Variable à undefined ans | % | 3,95 % | -4 points de base |
Le panier de 10 prêteurs comprend: CIBC, BMO, TD, Banque Scotia, RBC, Banque Nationale, Desjardins, nesto, Tangerine, First National.
Qu'est-ce qu'un taux hypothécaire affiché?
Les taux hypothécaires affichés sont les taux d'intérêt que les institutions financières publient et annoncent, entre autres via leurs sites web. Ils ne représentent pas nécessairement le taux actuel que les emprunteurs recevront, puisque les prêteurs accordent souvent des rabais ou ont des taux hypothécaires spéciaux. Les taux affichés dans le diagramme historique et dans le tableau ci-dessus représentent la moyenne des taux affichés des grandes banques canadiennes tels que recueillis par la Banque du Canada depuis 1975.
Ce que vous devriez savoir
- Le taux hypothécaire fixe affiché le plus bas de l'histoire était de 2,79% pour 1 an en 2021 (les taux avec rabais étant plus bas), et le plus haut était de 21,75% pour 5 ans en 1981.
- Les taux hypothécaires ont généralement diminué depuis les années 1980.
- Alors que les taux hypothécaires ont une tendance à la baisse, la hausse des prix de l'immobilier au Canada fait grimper en flèche les paiements hypothécaires.
Historique des taux hypothécaires au Canada
Les taux hypothécaires ont un impact important sur les coûts d'habitation au Canada, avec des conséquences sur les coûts de l'immobilier et sur l'économie dans son ensemble. Le graphique ci-dessus montre l'historique des taux hypothécaires au Canada entre 1975 et 2026, en se basant sur les taux affichés par les six plus grandes banques canadiennes et recueillis par la Banque du Canada. Ce graphique inclut aussi le taux préférentiel, qui est utilisé comme référence pour les taux hypothécaires variables offerts par les prêteurs canadiens.
Comment est-ce que les taux ont changé en 2026 et depuis 1975? Le graphique montre que les taux hypothécaires canadiens ont une tendance à la baisse depuis le début des années 1980, époque où les taux ont atteint un sommet à cause d'une inflation élevée. Depuis, ces taux ont connu des périodes de hausse et de baisse à travers les années, mais les taux ont atteint un plancher historique pendant la pandémie de la Covid-19 en 2020 et 2021.
Quel est le taux hypothécaire le plus bas de l'histoire?
Le taux hypothécaire affiché le plus bas de l'histoire canadienne a été de 2,79 % en janvier 2021 pour une hypothèque 1 an fixe. Ce taux est resté en place jusqu'en octobre 2021. Durant cette période, les taux avec rabais offerts par les prêteurs étaient encore plus bas, certains taux fixes 1 an descendant sous les 2%.
Suite à la pandémie de la Covid-19, les taux d'intérêt ont atteint des niveaux historiquement bas, y compris pour les taux variables. Vers la fin de 2021, les taux variables sur 5 ans sont descendus aussi bas que 0,88 %.
Quel est le taux hypothécaire le plus élevé de l'histoire?
Le taux hypothécaire canadien le plus élevé de l'histoire a été de 21,75% en août 1981 pour une hypothèque fixe sur 5 ans. Ce taux est demeuré à ce niveau historiquement élevé jusqu'en octobre 1981 avant de rapidement diminuer pendant les mois suivants. En fait, les taux hypothécaires deux ans plus tard en 1983 étaient près de la moitié de ce qu'ils ont été pendant ce sommet en 1981!
Pourquoi est-ce que les taux historiques hypothécaires sont importants?
Les taux hypothécaires peuvent avoir un impact important sur les coûts de propriété. C'est pourquoi les coûts d'intérêt hypothécaires représentent près de 4% du panier de l'Indice des prix à la consommation (IPC), qui est utilisé pour mesurer l'inflation. Vu que les coûts reliés aux taux d'intérêt représentent une part importante des dépenses des ménages, c'est quelque chose que les emprunteurs devraient garder un oeil dessus, autant pour les taux historiques que pour les prévisions de taux pour le futur.
Les taux hypothécaires historiques sont importants à prendre en considération parce qu'ils fournissent des informations sur comment les conditions actuelles du marché peuvent influencer les futurs coûts d'emprunt. Est-ce qu'un ralentissement économique peut amener les taux à augmenter ou à diminuer? Est-ce que l'environnement actuel du marché pourrait permettre d'obtenir un taux hypothécaire bas? En examinant les tendances dans les taux historiques, les futurs propriétaires potentiels ou les emprunteurs actuels peuvent prendre des décisions en toute connaissance de cause lorsque vient le moment d'acquérir une propriété ou de refinancer leur hypothèque.
Histoire des taux hypothécaires: Moments marquants
Le Canada a vécu dans les années 1970 une période de stagnation économique, alors que l'inflation était élevée et que la croissance économique s'est écroulée. Tout cela a été causé en grande partie par les prix du pétrole, qui ont augmenté dramatiquement pendant la crise de 1973, alors que le prix du baril de brut a pratiquement triplé en seulement quelques mois. L'inflation a atteint des nombres à deux chiffres à travers le Canada, et les taux de chômage ont augmenté de manière marquée. Toutefois, contrairement aux États-Unis, le Canada a pu éviter une période de récession.
Pendant les années 1970, les taux hypothécaires au Canada ont varié entre 12 et 10,25%, avant de terminer la décennie en augmentant nettement au-dessus de 13%.
Les années 1980 ont été une décennie mémorable dans l'histoire des taux hypothécaires canadiens. L'inflation et les taux d'intérêt ont atteint des sommets historiques, à des niveaux qui n'ont jamais été revus depuis. Les taux d'intérêt étaient élevés dans le but de contrecarrer l'inflation.
Au début des années 1980, les taux préférentiels ont atteint un ahurissant 22,75%, alors que les autres taux comme le taux fixe sur 5 ans ont atteint des niveaux aussi élevés que 21,75%. Les propriétaires possédant des hypothèques ont alors éprouvé des difficultés avec des paiements plus élevés.
Les taux hypothèques ont rapidement redescendu. Après que les taux fixes sur 5 ans ont atteint 21,75% entre le 12 août 1981 et le 7 octobre 1981, les taux ont ensuite baissé de moitié, atteignant 13,5% en janvier 1983 et 12,5% en novembre 1983. Les taux hypothécaires ont atteint leur plus bas niveau de la décennie à 10% en 1987.
L'inflation s'est calmée dans les années 1990, amenant les taux d'intérêt à baisser. Le taux fixe sur 5 ans était de 12% au début de la décennie et a graduellement diminué pour atteindre 8,25% en se rapprochant de l'an 2000. Pour les propriétaires qui ont connu des taux à deux chiffres depuis les années 1970, cette époque d'emprunts à plus faible coût était certainement la bienvenue.
Les années 2000 ont été marquées par une des récessions les plus sévères à frapper l'économie mondiale. Le Canada n'a pas fait exception, alors qu'une crise immobilière aux États-Unis a eu des conséquences de ce côté-ci de la frontière. Les taux d'intérêt ont diminué, avec le taux préférentiel qui est passé de 6,5% au début de la décennie à 2,25% vers la fin. Les taux hypothécaires ont donc aussi diminué, avec le taux fixe sur 5 ans qui est passé de 8,55% en 2000 à 5,49% en 2010.
Pendant les années 2010 ont été une période de croissance économique au Canada, alors que le pays s'est relativement bien sorti de la récession de 2008-2009. Comparativement aux autres décennies, les taux d'intérêt sont demeurés relativement stables pendant les années 2010. Le taux fixe sur 5 ans a varié d'au plus 2%, se tenant entre 4,64% et 6,25% pendant l'ensemble de la décennie.
Le début des années 2000 a été défini par la pandémie de la Covid-19. Celle-ci a eu un impact majeur sur l'économie mondiale et a forcé les banques centrales à couper dans les taux d'intérêt. Alors que l'économie canadienne entrait en récession, les décideurs ont cherché des moyens de stimuler la croissance. Les taux préférentiels canadiens sont descendus aussi bas que 2,45%, alors que le taux fixe sur 5 ans a aussi diminué.
Alors que l'inflation s'est mise à augmenter et est devenue une source d'inquiétude, la hausse des taux d'intérêt a aussi amené les taux hypothécaires à augmenter, atteignant des niveaux n'ayant pas été vus depuis plus d'une décennie.
Taux hypothécaires canadiens: par décennie
Moyenne des taux hypothécaires fixes sur 5 ans affichés
| Décennie | Taux hypothécaire moyen | Plage des taux hypothécaires affichés |
|---|---|---|
| 1970 | 11,20% | 10.25% - 13.25% |
| 1980 | 13,60% | 10.00% - 21.75% |
| 1990 | 9,10% | 6.60% - 13.25% |
| 2000 | 6,80% | 5.25% - 8.75% |
| 2010 | 5,10% | 4.64% - 6.25% |
| 2020 | 5,55% | 4.79% - 7.04% |
Histoire des paiements hypothécaires mensuels
Comment est-ce que les propriétaires sont parvenus à effectuer leurs paiements hypothécaires alors que les taux d'intérêt atteignaient des nombres à deux chiffres dans les années 1980? La réponse n'est pas aussi simple qu'il le semble. Pour débuter, les prix de l'immobilier n'étaient pas aussi élevés qu'aujourd'hui par rapport aux revenus. Les propriétés étaient donc plus abordables.
Voyons quel aurait été le montant moyen d'une mensualité de prêt hypothécaire au fil des décennies, en se basant sur le prix moyen d'une propriété de Toronto, tel que rapporté par le Toronto Regional Real Estate Board (TRREB), et en utilisant une période d'amortissement de 25 ans avec une mise de fonds de 20%. Nous ajusterons aussi les valeurs en dollars d'aujourd'hui pour tenir compte de l'inflation.
Paiements hypothécaires mensuels: par décennie
Ajustés à l’inflation de 2020
| Année | Prix moyen d’une propriété à Toronto | Taux hypothécaire moyen | Paiement hypothécaire mensuel moyen | Paiement hypothécaire mensuel moyen (en dollars de 2020) |
|---|---|---|---|---|
| 1980 | $75 694 | 14,50% | $733 | $2 290 |
| 1985 | $109 094 | 12,20% | $913 | $1 988 |
| 1990 | $255 020 | 13,30% | $2 293 | $4 023 |
| 1995 | $203 028 | 9,20% | $1 366 | $2 137 |
| 2000 | $243 255 | 8,30% | $1 523 | $2 188 |
| 2005 | $335 907 | 6,00% | $1 719 | $2 206 |
| 2010 | $431 262 | 5,60% | $2 126 | $2 510 |
| 2015 | $622 116 | 4,70% | $2 810 | $3 030 |
| 2020 | $929 636 | 5,00% | $4 325 | $4 325 |
En 1980, le paiement hypothécaire mensuel moyen pour une propriété de Toronto était de 733$ par mois. En s'ajustant à l'inflation en utilisant les dollars de 2020, cela représente l'équivalent de 2 290$ par mois. En comparaison, le même paiement hypothécaire aurait été de 4 325$ par mois en 2020. C'est parce que les prix de l'immobilier à Toronto ont bondi de 75 694$ en 1980 à 929 636$ en 2020, alors que les taux hypothécaires ont diminué de 14,50% à 5,00%.
Une autre manière d'analyser tout ceci est de comparer les paiements hypothécaires mensuels historiques avec les revenus des ménages. Nous verrons ci-dessous le revenu médian après impôt des ménages au Canada pour voir quel pourcentage des revenus d'un ménage représenterait le remboursement d'un prêt hypothécaire.
Paiements hypothécaires mensuels vs. Revenus mensuels des ménages
1980 à 2020
| Année | Revenu médian des ménages après impôt | Paiement hypothécaire mensuel moyen | Paiement hypothécaire comme % du revenu |
|---|---|---|---|
| 1980 | $1 512 | $733 | 48% |
| 1985 | $1 994 | $913 | 46% |
| 1990 | $2 450 | $2 293 | 94% |
| 1995 | $2 568 | $1 366 | 53% |
| 2000 | $2 962 | $1 523 | 51% |
| 2005 | $3 543 | $1 719 | 49% |
| 2010 | $4 063 | $2 126 | 52% |
| 2015 | $4 652 | $2 810 | 60% |
| 2020 | $5 544 | $4 325 | 78% |
Données des revenus: Statistiques Canada
Alors que les paiements hypothécaires ont bondi, le revenu médian des ménages après impôt a relativement stagné au fil des années. Cela veut dire que les ménages dépensent plus pour leurs propriétés, leurs revenus n'ayant pas autant augmenté.
En comparant les paiements hypothécaires en tant que pourcentage du revenu mensuel d'un ménage, cela gruge jusqu'à 78% du revenu mensuel d'un ménage en 2020. En comparaison, les paiements hypothécaires prenaient jusqu'à 48% du revenu d'un ménage en 1980.
Prix moyen d’un propriété en tant que % du revenu
1980 à 2020
| Année | Revenu médian des ménages après impôt | Coût moyen d’une propriété à Toronto | Coût d’une propriété comme % d’un revenu |
|---|---|---|---|
| 1980 | $18 144 | $75 694 | 417% |
| 1985 | $23 928 | $109 094 | 456% |
| 1990 | $29 400 | $255 020 | 867% |
| 1995 | $30 816 | $203 028 | 659% |
| 2000 | $35 544 | $243 255 | 684% |
| 2005 | $42 516 | $335 907 | 790% |
| 2010 | $48 756 | $431 262 | 885% |
| 2015 | $55 824 | $622 116 | 1 114% |
| 2020 | $66 528 | $929 636 | 1 397% |
Données des revenus: Statistiques Canada
En comparant le prix moyen d'une propriété en tant que pourcentage du revenu médian d'un ménage après impôt, le ratio est passé de 417% en 1980 à 1 397% en 2020. Cela veut dire que ce ratio a triplé depuis 1980. Comme le prix des propriétés a bondi, les ménages doivent se serrer la ceinture de plus en plus juste pour pouvoir acheter une propriété, même si les taux hypothécaires ont chuté pendant la même période de temps.
FAQ : Historique des taux hypothécaires au Canada
1. Quel a été le taux hypothécaire le plus élevé au Canada ?
Les taux hypothécaires ont atteint leur sommet au début des années 1980, atteignant environ 18 %. C'était une période de très forte inflation, durant laquelle la Banque du Canada a augmenté les taux d'intérêt de manière agressive pour maîtriser les prix.
2. Quel a été le taux hypothécaire le plus bas au Canada ?
Les taux hypothécaires ont atteint leur niveau le plus bas vers 2020-2021, lorsque la Banque du Canada a réduit ses taux pendant la pandémie de COVID-19. Certains taux fixes ont chuté près de 1 à 2 %.
3. Pourquoi les taux hypothécaires étaient-ils si élevés dans les années 1980 ?
À la fin des années 1970 et au début des années 1980, l'inflation était hors de contrôle. Pour la combattre, les banques centrales ont fortement augmenté les taux d'intérêt. Les taux hypothécaires ont suivi, c'est pourquoi ils ont atteint des chiffres à deux chiffres.
4. Pourquoi les taux hypothécaires ont-ils tellement baissé après 2008 ?
Après la crise financière mondiale de 2008, les banques centrales ont abaissé les taux d'intérêt pour soutenir l'économie. Cela a conduit à une longue période de taux hypothécaires relativement bas.
5. Pourquoi les taux hypothécaires ont-ils de nouveau augmenté après 2022 ?
Après la pandémie, l'inflation a de nouveau augmenté. Pour la contrôler, la Banque du Canada a relevé son taux directeur, ce qui a poussé les taux hypothécaires à la hausse.
6. Les taux hypothécaires actuels sont-ils élevés ou bas par rapport à l'histoire ?
Même après les récentes hausses, les taux actuels demeurent bien inférieurs aux niveaux observés dans les années 1980 et au début des années 1990. Cependant, ils sont plus élevés que les taux exceptionnellement bas observés pendant la pandémie.
7. Quelle est la différence entre les taux affichés et les taux hypothécaires réels ?
Les taux affichés sont les taux annoncés par les banques. En réalité, la plupart des emprunteurs obtiennent des taux réduits inférieurs aux taux affichés.
8. Pourquoi le taux préférentiel est-il inclus dans ce graphique ?
Le taux préférentiel sert de référence pour les taux hypothécaires variables. Lorsque le taux préférentiel change, les paiements hypothécaires variables changent généralement aussi.
9. À quelle fréquence ces taux hypothécaires sont-ils mis à jour ?
Les données sont mises à jour régulièrement à partir des informations hebdomadaires de la Banque du Canada.
10. Puis-je télécharger les données historiques sur les taux hypothécaires ?
Oui, vous pouvez télécharger l'ensemble des données et explorer les tendances des taux hypothécaires au fil du temps.
11. Comment les taux hypothécaires influencent-ils l'accessibilité à la propriété ?
Des taux plus élevés augmentent les paiements mensuels et réduisent le montant que vous pouvez vous permettre d'emprunter. Examiner l'historique aide à mettre en perspective les taux actuels et l'accessibilité.
12. Où puis-je consulter les taux hypothécaires actuels ?
Vous pouvez comparer les taux hypothécaires les plus bas du jour et trouver les options disponibles dans votre région grâce à nos outils de comparaison de taux.
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